Qui doit payer les charges de copropriété votées en assemblée générale ?

En tant que vendeur ou acquéreur d'un bien en copropriété, vous devez comprendre comment s'effectue cette répartition des charges au moment de la vente. On pense aux charges courantes, mais aussi à la régularisation annuelle des charges et aux dépenses exceptionnelles comme les travaux.

La règle fondamentale lors d'une transaction immobilière en copropriété est simple. Le paiement des charges est dû par le propriétaire en place au moment de l'appel de fonds. Le vendeur reste donc responsable des charges appelées avant la vente. Tandis que l'acquéreur prend en charge celles exigibles après la signature de l'acte. Nous vous expliquons comment s'organise cette répartition et quels sont vos droits et obligations dans ce domaine.

Qui doit payer les charges de copropriété en cas de vente ?

Le paiement des charges de copropriété obéit à une règle simple. Le propriétaire en place au moment de l'appel de fonds trimestriel est redevable de l'intégralité des charges pour cette période.

Si vous vendez votre appartement le 15 septembre, le vendeur doit régler les charges du troisième trimestre (juillet-août-septembre). Votre acquéreur prendra le relais à partir du quatrième trimestre (octobre). 

Une régularisation annuelle intervient après l'approbation des comptes en assemblée générale. Le trop-perçu ou le complément à verser sera alors attribué au propriétaire en place lors de cette approbation.

Comment cela se déroule dans la pratique ?

Pour plus d'équité entre l'acheteur et le vendeur, le notaire prévoit généralement dans le compromis de vente une répartition différente des charges de copropriété que celle établie par la loi. La répartition tient compte de la durée réelle pendant laquelle chacun a été propriétaire du bien. Cette répartition doit être pensée dès le compromis de vente pour correspondre à la durée d'occupation du logement.

Par exemple, si le propriétaire vend en cours de trimestre, l'acheteur remboursera, le jour de la signature de l'acte de vente, sa part des charges correspondant à sa période de propriété. Cette solution, plus juste, est systématiquement proposée par votre notaire pour faciliter la transaction.

Quelle répartition au moment de la régularisation des charges annuelles ?

En assemblée générale des copropriétaires, un budget prévisionnel est voté pour couvrir les dépenses de fonctionnement, de maintenance, et d’administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble. C’est également durant cette assemblée générale qu’est fixé le calendrier de versement des provisions pour alimenter ce budget.

Dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier, le vendeur est redevable de ces versements tant qu’il est propriétaire à la date à laquelle les sommes sont exigibles par le syndic. Ensuite, une fois la vente effective, c’est l’acquéreur qui prend le relais, en tant que nouveau propriétaire.

Dans tous les cas, ce que le vendeur et l’acquéreur ont négocié entre eux, et acté devant le notaire, ne concerne ni le syndic, ni la copropriété. C’est bien le propriétaire au moment de l’exigibilité des sommes à verser qui doit payer. Puis éventuellement obtenir un remboursement au vendeur, en fonction de leur arrangement.

La règle est donc la même pour toutes les charges. C’est le propriétaire à la date d’exigibilité qui doit les verser au syndic, qui les collecte pour le compte de la copropriété.

Qui paie les travaux votés en cas de vente ?

La répartition du paiement des travaux votés en assemblée générale suit un principe similaire à celles des charges courantes. Le propriétaire au moment de l'appel de fonds doit s'acquitter des sommes, que les travaux aient débuté ou non.

Pour les dépenses comme des travaux de grande ampleur, le paiement incombera à la personne qui sera propriétaire à la date à laquelle les sommes à verser seront exigibles. Toutefois, l’ancien et le nouveau propriétaire peuvent convenir de modalités différentes ou d’une répartition négociée. Généralement au bénéfice de l’acheteur, notamment dans le cas où les montants sont importants. Il faut alors prévoir une clause particulière dans l’acte de vente.

Ainsi, en pratique, le notaire peut intégrer dans l'acte de vente une clause de répartition spécifique. Par exemple, le vendeur peut conserver à sa charge les travaux qu'il a votés, même si leur paiement intervient après la vente. Cette solution équitable évite à l'acquéreur de supporter des dépenses qu'il n'a pas approuvées.

Si une assemblée générale est prévue entre le compromis et l'acte authentique, le vendeur doit en informer l'acquéreur et peut lui donner pouvoir pour y participer. Dans ce cas, les travaux votés lors de cette assemblée seront à la charge de l'acquéreur s'il a reçu ce pouvoir.

Charges de copropriété, de quoi s'agit-il ?

Les charges de copropriété correspondent à l'ensemble des dépenses nécessaires au bon fonctionnement de votre immeuble. Même dans le cas d'une vente, les charges de copropriété doivent donc être continuées à payer par le nouvel acquérant. Les charges de copropriété se divisent en deux grandes catégories :

Les charges communes générales

• Frais d'administration de la copropriété (honoraires du syndic, assurances…) ;
• Entretien et maintenance des parties communes (nettoyage, éclairage, espaces verts…) ;
• Petites réparations sur les équipements collectifs ;
• Frais de personnel (gardien, agent d'entretien…).

Les charges spéciales

• Dépenses liées aux équipements collectifs comme :

  • L'ascenseur ;
  • Le chauffage collectif ;
  • L'eau chaude sanitaire ;
  • Les installations de sécurité ;

• Travaux de rénovation ou d'amélioration votés en assemblée générale.

Le calcul et la répartition des charges de copropriété

Les charges générales sont réparties selon les tantièmes (quote-part) de chaque copropriétaire. Des tantièmes calculés en fonction de la superficie, de la situation et de la valeur relative du lot dans l'immeuble. Les charges spéciales sont quant à elles calculées selon l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot, indépendamment de son utilisation réelle. Par exemple, les charges d'ascenseur sont réparties en tenant compte de l'étage du lot, tandis que les frais de chauffage collectif peuvent être calculés selon la surface habitable.

Le paiement et les appels de fonds

Le budget est voté annuellement en assemblée générale des copropriétaires, où chaque propriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Les paiements se font généralement par appels de fonds trimestriels, versés aux dates fixées par le syndic (en règle générale le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre).

Cette répartition des charges est détaillée dans le règlement de copropriété, document fondamental qui définit les droits et obligations de chaque copropriétaire. Ce document précise également les différentes clés de répartition applicables aux charges communes générales et aux charges spéciales, ainsi que les modalités de leur calcul et de leur paiement. En cas de contestation de la répartition, une modification ne peut être obtenue qu'à l'unanimité des copropriétaires lors d'une assemblée générale.