Le syndicat de copropriété : quels statut et pouvoirs ?

Syndicat de copropriété : les bases

Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, il est possible de constituer des syndicats de copropriétaires secondaires, propres à chaque bâtiment. En effet, la constitution d'un syndicat secondaire est autorisée « lorsqu'il existe des entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome », aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965. La création d’un syndicat secondaire est votée en assemblée générale à la majorité absolue des voix des copropriétaires.

Le syndicat principal et les syndicats secondaires conservent tous les attributs d’un syndicat de copropriété : ils ont tous les deux un règlement de copropriété qui leur est propre, ils tiennent chacun leurs assemblées générales et disposent chacun d’un syndic et d’un conseil syndical. Leur comptabilité et leurs budgets prévisionnels sont également indépendants. Dès lors qu’il existe un syndicat secondaire, chaque copropriétaire membre d’un syndicat secondaire devient redevable de deux types de charges et provisions : au profit du syndicat principal et au profit du syndicat secondaire. Les membres d’un syndicat secondaire rémunèrent donc deux syndics : celui du syndicat de copropriété principal et celui du syndicat de copropriété secondaire. À noter qu’il est possible de désigner un même syndic, en espérant que celui-ci octroie une remise.

Les syndicats secondaires seront obligatoirement affiliés au syndicat principal, ils sont juridiquement dépendants de celui-ci. Si le syndicat principal est amené à disparaître, les syndicats secondaires ne peuvent pas lui survivre. Les syndicats secondaires sont obligatoirement représentés lors des assemblées générales du syndicat principal. Les articles 22 et 24 du décret 67-223 du 17 mars 1967 stipulent que la représentation des syndicats secondaires au conseil syndical du syndicat principal doit être propositionnelle au nombre de lots de chacun des syndicats secondaires avec a minima un membre par syndicat secondaire. Pour devenir membre du syndicat de copropriété, il suffit de devenir copropriétaire. Le seul fait d’être copropriétaire suffit pour devenir automatiquement membre du syndicat de copropriété. De la même manière, on ne peut pas être copropriétaire sans être membre du syndicat de copropriété.

Le rôle du syndicat de copropriété

Le syndicat de copropriété est le propriétaire légal des parties communes. Il lui appartient de les administrer : les maintenir en bon état voire y réaliser de temps en temps des travaux. Les pouvoirs d’un syndicat de copropriété s’exercent surtout lors des assemblées générales, dont la tenue est obligatoire au moins une fois par an. Lors de ces assemblées générales, le syndicat de copropriété vote le budget prévisionnel de l’année à venir, l’approbation des comptes de l’année qui vient de s’écouler, il vote, entre autres, le maintien du syndic actuel ou le changement du syndic pour l’année à venir, les travaux à mener dans l’immeuble, le cas échéant, la désignation des membres du conseil syndical ainsi que toute modification éventuelle du règlement de copropriété.

Les copropriétaires n’ont pas l’obligation d’assister aux assemblées générales. Il n’y a pas de sanction pour une absence, même répétée. Mais il faut bien avoir à l’esprit que toutes les décisions prises en assemblée générale s’appliquent à l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, il n’est pas raisonnable de choisir de se priver de voter contre une résolution qui vous paraît aller contre vos intérêts ou ceux de la copropriété dans son ensemble. Ainsi, si vous vous opposez à la conduite de certains travaux l’année suivante mais que ces travaux sont votés en votre absence, vous n’aurez pas d’autre choix que de cotiser conformément à la résolution qui a été votée par les copropriétaires présents.

Pour éviter un tel désagrément, si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale en personne, il est préférable de vous faire représenter. Vous pouvez donner votre procuration à la personne de votre choix (pas nécessairement un autre copropriétaire). Mais cela peut aussi être un autre copropriétaire, du moment que les tantièmes qu’il représente ne dépassent pas 5 % des tantièmes de la copropriété. Il est également important de se faire représenter car certains types de décisions doivent se prendre à la majorité absolue des voix des copropriétaires.

Le syndicat de copropriété, une personne civile à part entière

Le syndicat de copropriété dispose d’un statut de personne civile propre, indépendante de celles des copropriétaires. Un syndicat de copropriété est donc une personne morale, il dispose d’un patrimoine qui lui est propre et peut agir en son propre nom. Lorsqu’il contracte des prêts ou mène des actions en justice, il le fait en son nom, en tant que syndicat de copropriété de telle ou telle copropriété.

Comme toute personne morale, un syndicat de copropriété dispose obligatoirement d’un siège. Celui-ci est généralement celui du lieu de situation de l'immeuble. Mais il est aussi possible d’inscrire dans le règlement de copropriété que le siège du syndicat de copropriété se situe au domicile du syndic. C’est au siège du syndicat de copropriété que se font toutes les notifications (formalité par laquelle un acte de procédure, ou une décision, est porté à la connaissance d’une personne), c’est à cette adresse que sont envoyées les mises en demeure (acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts) et les significations (acte par lequel une partie informe son adversaire d'un acte ou d'une décision de justice par l'intermédiaire d'un huissier de justice).

Au titre de la personnalité morale, il peut agir en son nom pour attaquer en justice d’autres personnes, qu’elles soient physiques ou morales.

Comme le dispose l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriété peut agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Il peut donc exercer les actions relatives à la conservation ou à l’administration de l’immeuble, ou encore les actions tendant au respect du règlement de copropriété.

Concrètement, le syndicat de copropriété peut formuler un recours contre un copropriétaire pour faire respecter les décisions de l’assemblée générale, si celui-ci essaie de s’y soustraire, en ne payant pas sa part pour financer les travaux qui ont été votés ou sa part de cotisations au fonds travaux par exemple. Un copropriétaire peut aussi être assigné en justice pour non-respect du règlement de copropriété. Si un copropriétaire a repeint ses volets d’une couleur différente de ce qui est prévu par le règlement de copropriété, s’il a fait ériger un mur porteur sans respecter la procédure, s’il a rasé la haie et procédé à la création d’un portail privatif, s’il a installé dans son appartement son cabinet de médecin ou d’avocat et y accueille sa clientèle, alors que le règlement de copropriété l’interdit… L’empiètement d’un copropriétaire sur les parties communes peut lui aussi entraîner une action en justice de la part du syndicat de copropriété, la délimitation des parties communes et des parties privatives faisant partie du règlement de copropriété. Un recours peut aussi être déposé contre les constructeurs de l’immeuble pour malfaçons ou dommages. Le syndicat de copropriété peut même assigner en justice tout fournisseur, prestataire ou artisan.

Le syndicat de copropriété peut aussi vouloir assigner en justice le syndic pour un problème de gestion globale de l’immeuble, mais d’un point de vue de la loi, seul le conseil syndical peut introduire un tel recours. Il s’agit là d’une nuance plutôt technique car, bien entendu, la mission du conseil syndical est d’être le porte-parole de la volonté du syndicat de copropriété. Sachez enfin qu’un copropriétaire peut également assigner le syndic en justice à titre personnel pour une affaire qui le concerne de façon individuelle.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. Si, en revanche, à l'issue du procès, l'action exercée est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Tout comme il peut assigner en justice des tiers, le syndicat de copropriété peut lui aussi être assigné en justice. Le syndicat de copropriété est responsable en cas de défaut d'entretien des parties communes : le défaut de réparation d’un élément de l’immeuble (un garde-corps cassé ou un fonctionnement incorrect de l’ascenseur par exemple) peut pousser un copropriétaire ou même un locataire à attaquer le syndicat de copropriété en justice. S’agissant du défaut d’entretien, la justice avait déjà retenu la responsabilité du syndicat de copropriété dans le cas d'une chute dans le sous-sol de l'immeuble obscur et dépourvu de points de repère (Cour d’appel de Paris, 30 avril 2003), dans le cas de mauvais fonctionnement de système d'aération (Cour de cassation, 13 novembre 1980) et, plus globalement, dans le cas où le syndicat de copropriété ne vote par les travaux de réhabilitation rendus nécessaires par l'état de l'immeuble (Cour de cassation, 15 octobre 2014). Comme le montre la jurisprudence, le syndicat de copropriété est même responsable des vices de construction qu'il ignorait, ou dont la cause est antérieure à la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété (Cour de cassation, 17 décembre 2015).

L’assemblée générale, l’instance principale d’exercice des pouvoirs du syndicat de copropriété

Lors de l’assemblée générale ordinaire, qui se tient une fois par an, le syndicat de copropriété examine et vote différentes résolutions. Tout d’abord, il y a les résolutions qui doivent être votées à la majorité absolue des voix des copropriétaires : les résolutions relatives au maintien du syndic actuel ou à la désignation d’un nouveau syndic, à l’élection ou la révocation du conseil syndical, à la sécurité de l’immeuble (autorisation permanente d’accès accordée aux forces de l’ordre, modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble, installation d’un interphone ou digicode, autorisation de transmettre les images de vidéosurveillance aux forces de l’ordre en vue de la protection des parties communes). La majorité absolue des voix des copropriétaires est également requise pour les décisions relatives à la vente et à la répartition des charges : les conditions de vente d'une partie commune résultant d'une obligation légale ou règlementaire ou encore la modification de la répartition des charges de copropriété suite au changement d'usage d’une partie privative. Il en va de même pour les résolutions relatives aux travaux d’économie d’énergie, aux travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration, aux travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble aux frais d’un copropriétaire, aux travaux d’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires et de compteurs / répartiteurs de chauffage, aux travaux nécessaires pour l’individualisation des contrats de fourniture d’eau et au ravalement imposé par l’administration. Enfin, la majorité absolue des voix est requise pour voter la dispense d'ouverture de compte bancaire ou postal séparé, quelque chose qui reste autorisé si la copropriété comporte moins de 15 lots.

D’autres types de résolutions sont votées à la majorité simple : les résolutions relatives à l’approbation des comptes annuels, au budget prévisionnel de la copropriété pour l’année à venir, à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, aux modalités de réalisation des travaux obligatoires (en vertu de la loi, du règlement de copropriété ou d'un arrêté de police), aux travaux d'accessibilité, à l’adaptation du règlement de copropriété et à la suppression d’un vide-ordure pour raisons d’hygiène.

Requièrent la double majorité les résolutions relatives à la suppression du poste de gardien ou de concierge et l’aliénation du logement qui lui est affecté, lorsqu’il appartient au syndicat, et à la modification du règlement de la copropriété.

Enfin, sont votées à la majorité absolue les résolutions relatives à l’aliénation de parties communes, à la suppression d'un équipement collectif (ascenseur, chauffage...), à la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat de copropriété, à la suppression du poste de concierge ou de gardien lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble en vertu du règlement de copropriété, et à la modification de la répartition des charges.

Le conseil syndical, le petit comité des copropriétaires

Si le syndicat de copropriété est l’organe représentant l’ensemble des copropriétaires, le conseil syndical est son « petit comité ». Les membres du conseil syndical sont le plus souvent élus au sein des copropriétaires, car le rôle est d’être le porte-parole du syndicat de copropriété dans ses interactions avec le syndic. Il est en effet plus facile d’organiser cette interaction si les copropriétaires missionnent un nombre restreint de personnes (voire une seule, le président du conseil syndical) à interagir avec le syndic.

À noter cependant qu’en plus des membres du syndicat de copropriété, peuvent être membres du conseil syndical les conjoints ou partenaires liés par un pacs, les ascendants ou descendants des copropriétaires, les représentants légaux (pour les copropriétaires mineurs), les usufruitiers (personnes bénéficiant de l’usage du bien et du droit d’en percevoir les loyers) et les bénéficiaires d’un contrat de location-accession ou d’une vente à terme.

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue (ou bien, si ce n’est pas possible, sous certaines conditions, un vote à la majorité simple est autorisé). Les fonctions de président et des membres du conseil syndical ne sont pas rémunérées. Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de trois ans maximum, ce terme étant renouvelable. Une durée plus courte peut être prévue par le règlement de copropriété.

Le conseil syndical contrôle la manière dont le syndic gère la copropriété. À ce titre, le conseil syndical a le droit de prendre connaissance de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion administrative de la copropriété, que ce soit les relevés du compte bancaire de la copropriété ou les contrats passés par le syndic avec des prestataires. Le syndic a l’obligation de mettre à la disposition du conseil syndical toutes les pièces relatives à la gestion de l’immeuble (à cette fin, un extranet est le plus souvent utilisé). Le défaut de transmission des pièces donne lieu à une sanction pécuniaire pour le syndic.

Dès lors que la copropriété est pourvue d’un conseil syndical, le syndic a l’obligation de consulter ce dernier avant le vote de travaux, mais aussi dès lors qu’il passe un marché ou un contrat (ascenseur, chauffage...) dont le montant dépasse une certaine somme, fixée par l'assemblée générale. La consultation du conseil syndical est également requise lors de l’élaboration du budget prévisionnel.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.