Que pose la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ?

Qu'est-ce que la loi du 10 juillet 1965 ?

Les règles de droit fixant le fonctionnement des copropriétés dans les immeubles sont des règles anciennes. Elles ont été édictées pour la plupart par une loi datant du 10 juillet 1965 (loi n° 65-557).

Bien entendu, au fil du temps, des retouches ont été apportées à cette loi sur les copropriétés du 10 juillet 1965. C'est le cas de la loi Alur du 24 mars 2014 puis de la loi Elan.**

Une loi qui réglemente les parties communes et les parties privatives (art 9 loi du 10 juillet 1965)

L’un des rôles majeurs dévolus à la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés a été de déterminer ce qui était une partie commune, et ce qui était une partie privative dans un immeuble. Pourquoi ?

Pour deux raisons assez logiques :

• Éviter la privatisation des parties communes ;
• Répartir équitablement les charges entre copropriétaires.

Le but est d'éviter que des parties communes soient privatisées de fait, et parfois, en toute bonne foi, par certains copropriétaires. C’est le cas par exemple assez classique de la cour ou du jardin, accessible à tous, mais que le propriétaire du rez-de-chaussée va vouloir accaparer en posant un verrou sur la porte d’accès.
Ou encore le cas de combles communs à l’immeuble que le propriétaire du dernier étage va agréger à son logement. Gagnant sans mettre la main à la poche de précieux mètres carrés. Les exemples en la matière sont nombreux, et parfois particulièrement surprenants.

C’est l’article 9 de la loi qui fixe les règles concernant les parties communes et privatives : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

La conséquence de cet article 9 de la loi du 10 juillet 1965, c’est que le règlement conventionnel de copropriété prévu par l’article 8 va décrire ce qui est partie commune ou partie privative, rentrant dans le détail, déterminant à qui appartiennent les planchers, les conduits, les garde-corps.

La seconde raison est aussi évidente : répartir les charges équitablement entre les copropriétaires, en particulier quand il est question de réaliser des travaux. Par exemple en cas de réparation ? Quand il faut réparer ou remplacer les garde-corps, le fait qu’ils soient considérés comme étant des parties communes détermine la répartition des frais engagés entre les copropriétaires, à hauteur de leurs millièmes dans l’immeuble.

Déterminer la répartition des charges entre copropriétaires

Mais parfois, certaines parties communes ne servent pas de la même manière à tous les copropriétaires. C’est le cas classique de l’ascenseur. Quand on habite au rez-de-chaussée, il ne serait pas très juste de payer la même chose que le propriétaire du dixième étage, aussi bien pour les travaux d’installation que d’entretien !

C’est pour cette raison que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la répartition doit se faire « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Si l’ascenseur permet d’accéder à la cave, au sous-sol donc, les propriétaires du rez-de-chaussée seront tout de même sollicités pour participer financièrement aux travaux d’installation et à l’entretien. Si l’ascenseur ne dessert que les étages supérieurs, ils en seront logiquement exonérés, sauf à détenir une chambre de service sous les toits !

Bien entendu, le sujet de la répartition des charges de copropriété étant une source de conflit et de contentieux. Il n’est pas possible de la modifier sans obtenir l’assentiment de tous les copropriétaires. Seules quelques exceptions très précises permettent de s’en passer.

La création du syndicat des copropriétaires selon la loi du 10 juillet 1965 (articles 14 à 18)

La gestion de l’immeuble indivis entre copropriétaires est capitale. C’est ce que prévoient les articles 14 à 18, en créant le syndicat de copropriétaires.

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. »

La loi du 10 juillet 1965 en décrit le principe et le fonctionnement, établit sa personnalité juridique. Cela lui permet de représenter l’immeuble devant des tiers (par exemple, la mairie), mais aussi d’agir en justice, y compris contre un ou plusieurs copropriétaires ! Cas classique : le refus de la part d’un ou plusieurs copropriétaires de cotiser, ou de cotiser suffisamment, aux charges communes.

Cette partie de la loi a été modifiée à plusieurs reprises dans le temps et notamment à l’occasion du vote de la loi Alur, fixe les règles de fonctionnement du syndic, ses missions, et ses relations avec les copropriétaires et les tiers.

Bien évidemment, la rémunération du syndic est aussi fixée par la loi, pour éviter les abus. Les règles de passage de témoin entre deux syndics font aussi partie des textes, et ont été renforcées, pour éviter les situations absurdes dans lesquelles certaines copropriétés ont pu se trouver dans le passé.

Telle ne parvenait pas à récupérer la documentation de l’immeuble (contrats, factures) pour la transmettre à un nouveau syndic. Telle autre se retrouvait avec des provisions pour charges évaporées dans la nature. La loi du 10 juillet 1965 et les différents amendements qu’elle a subis ces soixante dernières années permettent de faire face désormais à la plupart des situations.

L’assemblée générale, la clé de voûte de la loi du 10 juillet 1965

C’est lors de l’assemblée générale des copropriétaires que la loi du 10 juillet 1965 est la plus souvent citée. Comme elle fixe les seuils de majorité à atteindre en fonction des décisions à prendre, le syndic d’immeuble précise à chaque fois à quelle majorité telle ou telle décision doit être votée !

Vous entendrez donc parler de majorité de l’article 24, de majorité de l’article 25, ou de majorité de l’article 26. En fonction des décisions à prendre et à voter, et en particulier en fonction des engagements juridiques, ou des engagements de dépenses, c’est la majorité simple, la majorité qualifiée, ou l’unanimité qui s’imposent.

Parfois, les majorités à atteindre sont fonction du nombre de copropriétaires présents ou représentés. Parfois, en fonction du nombre de copropriétaires total, considérant que l’absence à l’AG et l’absence de mandat ne peuvent priver un ou plusieurs copropriétaires de leurs droits fondamentaux à décider du sort du bien qu’ils co-détiennent, et à l’administrer.

La loi du 10 juillet 1965 prévoit la visio-conférence et la lettre recommandée électronique

L’utilisation de moyens de communications électroniques, telle la visio-conférence, mais aussi la communication par mail, ou par lettre recommandée électronique, sont prévus dans la dernière version de la loi du 10 juillet 1965.

En dehors de l’AG, au minimum annuelle, les actes du quotidien de la copropriété peuvent être gérés par un conseil syndical, qui regroupe des copropriétaires désignés pour en faire partie en AG. Ce conseil syndical est prévu à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »

Il peut prendre certaines décisions dans l’urgence, et engager certaines dépenses, dans les limites fixées par l’AG, et cohérentes par rapport à la taille de la copropriété. Ce conseil syndical travaille la main dans la main avec le syndic d’immeuble. Parfois, c’est le conseil syndical qui peut assurer la fonction bénévole de syndic d’immeuble, mais ce cas est de plus en plus rare.

La bonne connaissance de la loi du 10 juillet 1965 dans sa dernière révision est stratégique pour les copropriétaires, mais aussi pour les futurs copropriétaires. Elle doit être consultée en parallèle du règlement de copropriété qui la complète.

Il est bon de noter que toute une partie de la loi du 10 juillet 1965 a été complétée au fil du temps. Des articles supplémentaires ont été créés afin de résoudre des difficultés rencontrées par des copropriétaires, des copropriétés, et des syndicats de copropriétaires, les uns avec les autres.

C’est le cas en particulier de la Section 2 de la loi, des articles 29-1 à 29-4, modifiés par ordonnances en 2019. D’autres articles, comme l’article 30 qui figure dans le chapitre 3 de la loi, parlent notamment de l’exercice du droit de surélévation, sujet très à la mode alors que l’enjeu de la densification de l’habitat dans les zones urbaines est important.

Le cas particulier des résidences-services dans la loi du 10 juillet 1965, modifiée

Enfin, le cas particulier des copropriétaires en résidences-services a conduit le législateur à ajouter de nouveaux articles dans le Chapitre IV bis, spécifiquement consacré à ces copropriétés d’un genre spécial. L

L'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les services spécifiques dans les résidences-services. Voici les points essentiels à retenir :

• Le règlement de copropriété peut prévoir des services non individualisables qui profitent à tous les résidents.

• Ces services sont fournis par des prestataires externes via des conventions.

• Les charges liées à ces services sont réparties selon les tantièmes de copropriété.

• La création ou suppression de ces services requiert la majorité de l'article 26 (majorité qualifiée).

• Pour supprimer un service, l'assemblée générale doit examiner, son utilité pour les résidents et l'impact financier sur la copropriété

En cas de graves difficultés financières, les copropriétaires (15 % minimum des voix) peuvent saisir le tribunal. Le président du tribunal peut décider de :

• Suspendre les services ;
• Supprimer les services.

Cette disposition permet ainsi d'encadrer efficacement la gestion des services communs tout en protégeant l'équilibre financier de la copropriété.

En résumé, quels sont les apports de la loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965 est une loi fondatrice qui a profondément modernisé la gestion des immeubles en copropriété. Elle a établi un cadre juridique clair pour protéger les droits des copropriétaires tout en garantissant une administration efficace des biens communs.

Son principal apport réside dans la création d'une structure de gouvernance équilibrée. Le syndicat des copropriétaires dispose désormais d'une personnalité morale, permettant une gestion collective des parties communes. La quote-part de chaque propriétaire est clairement définie, assurant une répartition équitable des charges.

La loi a également instauré des règles précises pour la prise de décision en assemblée générale. Les différents seuils de majorité permettent d'adapter le processus décisionnel à l'importance des résolutions, conjuguant ainsi protection des droits individuels et efficacité de la gestion collective. Cette délégation de pouvoir encadrée garantit une administration transparente de la copropriété.

En résumé, la connaissance de la loi du 10 juillet 1965, et de certaines de ses spécificités, semble être un prérequis pour tout copropriétaire qui veut être plus que passager de l’immeuble dans lequel il détient des parts, qu’il y réside ou non, que ce soit ou non sa résidence principale, sa résidence secondaire, un pied-à-terre pour lui ou ses enfants ou des proches, ou encore un investissement locatif.

Quelles sont les modifications apportées par la loi Alur sur les copropriétés ?

On peut résumer les apports de la loi Alur en 2014 en trois points. 

1. La création d'un fonds de travaux constitue l'une des mesures phares introduites par la loi Alur. Cette cotisation annuelle obligatoire, fixée à 5% du budget prévisionnel, permet d'anticiper les dépenses liées aux travaux futurs de l'immeuble.
2. L'amélioration de la transparence financière se traduit par l'obligation pour le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Cette mesure renforce la protection des fonds et facilite le contrôle de la gestion.
3. La conservation des archives devient une mission essentielle avec l'établissement d'une liste minimale des documents à conserver. Le carnet d'entretien numérique de l'immeuble doit désormais être régulièrement mis à jour pour assurer un meilleur suivi technique du bâtiment.

Quelles sont les évolutions apportées par la loi Elan sur les copropriétés ?

Les modifications apportées par la loi Elan en 2018 modernisent significativement le fonctionnement des copropriétés. 

Un espace dématérialisé sécurisé devient obligatoire pour accéder aux documents de la copropriété, facilitant ainsi la transparence et la communication entre copropriétaires et syndic.

La gestion courante bénéficie également d'une simplification majeure avec la possibilité d'une participation aux assemblées générales par visioconférence. Les votes par correspondance sont dorénavant autorisés, permettant une meilleure implication des copropriétaires dans les décisions.

La définition des parties communes s'enrichit avec la création de trois nouveaux articles dans la loi de 1965. Ces évolutions des besoins clarifient notamment le statut des parties communes spéciales et à jouissance privative, offrant un cadre juridique plus adapté aux réalités actuelles des copropriétés.

Qu'est-ce que le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Le certificat de l'article 20 est un document officiel délivré par le syndic attestant qu'un copropriétaire vendeur est libre de toute obligation financière envers la copropriété. Ce document doit dater de moins d'un mois lors de la vente d'un lot.

En pratique, ce certificat protège l'acquéreur en garantissant l'absence de dettes du vendeur. Sans ce document, le notaire doit notifier la vente au syndic par lettre recommandée. Le syndic dispose alors d'un délai de quinze jours pour s'opposer au versement des fonds si des sommes restent dues.

Dans ce cadre, vous devez, en tant que vendeur, régler l'intégralité de vos charges avant la signature de l'acte authentique. Le certificat mentionne également si l'acquéreur ou son entourage possèdent d'autres lots dans la copropriété pour lesquels des impayés existeraient.

Quel est le but de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Face aux blocages fréquents lors des votes en assemblée générale, l'article 26-1 apporte une solution pragmatique pour faciliter la prise de décision. Cette disposition permet un second vote immédiat lorsqu'une résolution n'obtient pas la double majorité requise initialement.

Concrètement, si le projet recueille l'approbation d'au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés, totalisant au minimum un tiers des voix, un nouveau vote peut être organisé dans la foulée. Cette passerelle de majorité évite ainsi la convocation d'une nouvelle assemblée générale, source de délais et de coûts supplémentaires.

Dans une démarche d'intérêt collectif, ce mécanisme assure un équilibre entre la protection des droits individuels des copropriétaires et la nécessité d'avancer sur des projets essentiels pour la conservation du patrimoine immobilier.