Que pose la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ?
Les règles de droit fixant le fonctionnement des copropriétés dans les immeubles sont des règles anciennes, puisqu’elles ont été édictées pour la plupart par une loi datant du 10 Juillet 1965 (loin n° 65-557). Ce n’est pas un hasard : à l’époque, la construction bat son plein, et le législateur se rend bien compte que les nouveaux immeubles, qui peuvent accueillir parfois plusieurs dizaines, voire centaines, de copropriétaires sous le même toit, nécessitent d’établir de nouvelles règles. Bien entendu, au fil du temps, des retouches ont été apportées à cette loi sur les copropriétés du 10 juillet 1965. La plus importante et profonde d’entre elles, c’est la loi Alur du 24 mars 2014. Il est important, pour se référer aux bons textes, ceux en vigueur actuellement, de consulter la version consolidée de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés, intégrant tous les ajouts et modifications, pour ne pas commettre d’erreurs ou se fourvoyer.
Copropriétés : la loi du 10 juillet 1965 précise ce qui est une partie commune
L’un des rôles majeurs dévolu à la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés a été de déterminer ce qui était une partie commune, et ce qui était une partie privative dans un immeuble. Ce, pour deux raisons : d’abord, pour éviter que des parties communes soient privatisées de fait, et parfois, en toute bonne foi, par certains copropriétaires : c’est le cas par exemple assez classique de la cour ou du jardin, accessible à tous, mais que le propriétaire du rez-de-chaussée va vouloir s’accaparer en posant un verrou sur la porte d’accès. Ou encore le cas de combles communs à l’immeuble que le propriétaire du dernier étage va agréger à son logement, gagnant sans mettre la main à la poche de précieux mètres carrés. Les exemples en la matière sont nombreux, et parfois particulièrement surprenants.
C’est l’article 9 de la loi qui fixe les règles concernant les parties communes et privatives : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
La conséquence de cet article 9 de la loi du 10 juillet 1965, c’est que le règlement conventionnel de copropriété prévu par l’article 8 va décrire ce qui est partie commune ou partie privative, rentrant dans le détail, déterminant à qui appartiennent les planchers, les conduits, les garde-corps… Pour une seconde raison évidente : cela permet aussi de répartir les charges équitablement entre les copropriétaires, en particulier quand il est question de réaliser des travaux. Quand il faut réparer ou remplacer les garde-corps, le fait qu’ils soient considérés comme étant des parties communes détermine la répartition des frais engagés entre les copropriétaires, à hauteur de leurs millièmes dans l’immeuble.
La loi du 10 juillet 1965 fixe la répartition des charges entre copropriétaires
Mais parfois, certaines parties communes ne servent pas de la même manière à tous les copropriétaires. C’est le cas classique de l’ascenseur. Quand on habite au rez-de-chaussée, il ne serait pas très juste de payer la même chose que le propriétaire du dixième étage, aussi bien pour les travaux d’installation que d’entretien ! C’est pour cette raison que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la répartition doit se faire « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».
Si l’ascenseur permet d’accéder à la cave, au sous-sol donc, les propriétaires du rez-de-chaussée seront tout de même sollicités pour participer financièrement aux travaux d’installation et à l’entretien. Si l’ascenseur ne dessert que les étages supérieurs, ils en seront logiquement exonérés, sauf à détenir une chambre de service sous les toits !
Bien entendu, le sujet de la répartition des charges de copropriété étant une source de conflits et de contentieux, il n’est pas possible de la modifier sans obtenir l’assentiment de tous les copropriétaires. Seules quelques exceptions très précises permettent de s’en passer.
Le syndicat des copropriétaires selon la loi du 10 juillet 1965
La gestion de l’immeuble indivis entre copropriétaires est capitale. C’est ce que prévoient les articles 14 à 18, en créant le syndicat de copropriétaires. « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. » La loi du 10 juillet 1965 en décrit le principe et le fonctionnement, établit sa personnalité juridique, ce qui lui permet de représenter l’immeuble devant des tiers (par exemple, la mairie), mais aussi d’agir en justice, y compris contre un ou plusieurs copropriétaires ! Cas classique : le refus de la part d’un ou plusieurs copropriétaires de cotiser, ou de cotiser suffisamment, aux charges communes.
Cette partie de la loi qui a été modifiée à plusieurs reprises dans le temps et notamment à l’occasion du vote de la loi Alur, fixe les règles de fonctionnement du syndic, ses missions, et ses relations avec les copropriétaires et les tiers. Bien évidemment, la rémunération du syndic est aussi fixée par la loi, pour éviter les abus. Les règles de passage de témoin entre deux syndics font aussi partie des textes, et ont été renforcées, pour éviter les situations absurdes dans lesquelles certaines copropriétés ont pu se trouver dans le passé. Telle ne parvenait pas à récupérer la documentation de l’immeuble (contrats, factures) pour la transmettre à un nouveau syndic. Telle autre se retrouvait avec des provisions pour charges évaporées dans la nature. La loi du 10 juillet 1965 et les différents amendements qu’elle a subis ces soixante dernières années permettent de faire face désormais à la plupart des situations.
L’assemblée générale, la clé de voûte de la loi du 10 juillet 1965
C’est lors de l’assemblée générale des copropriétaires que la loi du 10 juillet 1965 est la plus souvent citée. Comme elle fixe les seuils de majorité à atteindre en fonction des décisions à prendre, le syndic d’immeuble précise à chaque fois à quelle majorité telle ou telle décision doit être votée ! Vous entendrez donc parler de majorité de l’article 24, de majorité de l’article 25, ou de majorité de l’article 26. En fonction des décisions à prendre et à voter, et en particulier en fonction des engagements juridiques, ou des engagements de dépenses, c’est la majorité simple, la majorité qualifiée, ou l’unanimité qui s’imposent. Parfois, les majorités à atteindre sont fonction du nombre de copropriétaires présents ou représentés, parfois, en fonction du nombre de copropriétaires total, considérant que l’absence à l’AG et l’absence de mandat ne peuvent priver un ou plusieurs copropriétaires de leurs droits fondamentaux à décider du sort du bien qu’ils co-détiennent, et à l’administrer.
La loi du 10 juillet 1965 prévoit la visio-conférence et la lettre recommandée électronique
L’utilisation de moyens de communications électroniques, telle la visio-conférence, mais aussi la communication par mail, ou par lettre recommandée électronique, sont prévus dans la dernière version de la loi du 10 juillet 1965.
En dehors de l’AG, au minimum annuelle, les actes du quotidien de la copropriété peuvent être gérés par un conseil syndical, qui regroupe des copropriétaires désignés pour en faire partie en AG. Ce conseil syndical est prévu à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » Il peut prendre certaines décisions, notamment dans l’urgence, et engager certaines dépenses, dans les limites fixées par l’AG, et cohérentes par rapport à la taille de la copropriété. Ce conseil syndical travaille la main dans la main avec le syndic d’immeuble. Parfois, c’est le conseil syndical qui peut assurer la fonction bénévole de syndic d’immeuble, mais ce cas est de plus en plus rare.
La bonne connaissance de la loi du 10 juillet 1965 dans sa dernière révision, telle qu’elle est publiée sur le site de Légifrance, est stratégique pour les copropriétaires, mais aussi pour les futurs copropriétaires. Elle doit être consultée en parallèle du règlement de copropriété qui la complète.
Il est bon de noter que toute une partie de la loi du 10 juillet 1965 a été complétée au fil du temps par des articles destinés à résoudre des difficultés rencontrées par des copropriétaires, des copropriétés, et des syndicats de copropriétaires, les uns avec les autres. C’est le cas en particulier de la Section 2 de la loi, des articles 29-1 à 29-4, modifiés par ordonnances en 2019. D’autres articles, comme l’article 30 qui figure dans le chapitre 3 de la loi, parlent notamment de l’exercice du droit de surélévation, sujet très à la mode alors que l’enjeu de la densification de l’habitat dans les zones urbaines a été mis sur la table à de nombreuses reprises ces dernières années, comme solution alternative à l’artificialisation des sols.
Le cas particulier des résidences-services dans la loi du 10 juillet 1965, modifiée
Enfin, le cas particulier des copropriétaires en résidences-services a conduit le législateur à ajouter de nouveaux articles dans le Chapitre IV bis, spécifiquement consacré à ces copropriétés d’un genre spécial. L’article 41-1 en particulier mérite d’être connu :
« Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l'immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés. Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l'article 14-1. Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26. La décision de suppression d'un service non individualisable ne peut intervenir qu'à la condition que l'assemblée générale ait eu connaissance au préalable d'un rapport portant sur l'utilité de ce service pour l'ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l'équilibre financier de la copropriété. Si l'équilibre financier d'un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis ou si le déséquilibre financier d'un ou de plusieurs services compromet l'équilibre financier de la copropriété, et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services. »
En résumé, la connaissance de la loi du 10 juillet 1965, et de certaines de ses spécificités, semble être un prérequis pour tout copropriétaire qui veut être plus que passager de l’immeuble dans lequel il détient des parts, qu’il y réside ou non, que ce soit ou non sa résidence principale, sa résidence secondaire, un pied-à-terre pour lui ou ses enfants ou des proches, ou encore un investissement locatif.
Comme nombre de copropriétaires ne font pas cet effort de connaître la loi qui les concerne pourtant au premier chef, ceux qui se donnent la peine de la lire, et d’en retenir les points principaux, bénéficient d’un atout lors des assemblées générales de copropriétaires, mais aussi lors des échanges qu’ils peuvent avoir avec le syndic d’immeuble, et le conseil syndical.
Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.
