La différence entre charges et honoraires de copropriété

Charge de copropriété, honoraire de copropriété, vous êtes un peu perdu sans trop savoir à quoi cela correspond. Pas de panique, on vous explique tout cela.

Quelle est la différence entre charge de copropriété et honoraire de copropriété ?

Les charges de copropriété sont les sommes payées par les copropriétaires pour faire fonctionner la copropriété. Ces dépenses collectives couvrent de nombreux aspects : le ménage des parties communes, les travaux d'entretien et de rénovation, le salaire du gardien ou de la gardienne, l'assurance de l'immeuble, les imprévus, mais aussi l'entretien des équipements comme l'ascenseur ou le chauffage collectif.

Les honoraires de copropriété, c'est uniquement la rémunération du syndic pour son travail de gestion et d'administration de la copropriété. Ces honoraires sont votés en assemblée générale et représentent en moyenne entre 5 et 10 % du montant total des charges. Le montant varie selon la complexité de la gestion, de la taille de l'immeuble et du lot.

Plus l'immeuble est grand et a des contrats d'entretiens, d'équipements ou de prestataires, plus la part des honoraires du syndic est faible par rapport à la totalité des dépenses.

Par exemple, dans une copropriété de 50 lots avec de nombreux équipements (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts), les honoraires du syndic ne représentent qu'une petite partie des charges totales, alors que dans un petit immeuble de 5 lots, leur proportion est plus importante.

Que comprennent les charges de copropriété ?

Le budget prévisionnel voté en assemblée générale détermine les dépenses auxquelles chaque copropriétaire doit contribuer selon sa quote-part. Les charges de copropriété se répartissent ensuite en deux catégories principales :

1. Les charges courantes qui financent le fonctionnement quotidien : les prestations d'entretien, les frais d'enlèvement des ordures ménagères, les diverses assurances, la consommation d'eau et d'électricité des parties communes.
2. Les charges spéciales qui concernent les équipements et services selon leur utilité objective pour chaque lot : la maintenance de l'ascenseur, le chauffage collectif, l'entretien des espaces verts.

Des provisions sur charges sont appelées chaque trimestre par le syndic pour couvrir ces différentes dépenses. En cas de vente d'un lot, une régularisation des charges de copropriété est effectuée entre l'ancien et le nouveau propriétaire selon l'état descriptif de division.

Qui paie les charges de copropriété ? Quelle est la répartition propriétaire ou locataire ?

En matière de répartition financière, le principe est clair. Le propriétaire est responsable du paiement intégral des charges de copropriété auprès du syndic. Cette obligation découle directement de son statut de copropriétaire, qu'il occupe ou non le logement.

Dans le cas d'une location, le propriétaire peut récupérer une partie des sommes versées auprès de son locataire. Ces charges récupérables concernent uniquement les dépenses liées à l'usage quotidien du bien : entretien des parties communes, services collectifs et petites réparations. La liste précise est fixée par le décret du 26 août 1987.

Le montant des charges locatives est généralement réglé sous forme de provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle permettant d'ajuster le montant aux dépenses réelles. Pour éviter tout litige, le propriétaire doit conserver les justificatifs et transmettre le décompte détaillé à son locataire.

À quoi servent les charges payées par les copropriétaires au syndic ?

L'argent des charges versé chaque trimestre ne va pas dans la poche du syndic. Il sert à payer le gardien, le ménage, le chauffage, l'entretien de l'ascenseur, etc. Ces sommes sont placées sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, comme l'exige la loi, pour garantir une gestion transparente.

Lorsque des copropriétaires ne payent pas leurs charges, cela met en difficulté la copropriété, car le syndic ne peut pas payer les prestataires ou les contrats. Cette situation peut avoir des conséquences graves : interruption des services d'entretien, retard dans les travaux urgents, ou même coupure de certains services comme le chauffage collectif.

Pour ne pas pénaliser la copropriété, la loi demande au syndic de procéder au recouvrement des charges, notamment par le biais des relances aux frais du ou des copropriétaires concernés. En cas d'impayés persistants, le syndic peut engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues, après une mise en demeure restée sans effet. Les frais de recouvrement sont alors supportés par le copropriétaire débiteur, ce qui protège les intérêts de l'ensemble de la copropriété.

Le syndic doit également rendre des comptes sur l'utilisation de ces fonds lors de l'assemblée générale annuelle, en présentant un bilan détaillé des dépenses effectuées et en justifiant chaque poste de charges par les factures correspondantes.

Un syndic peut-il imposer un moyen de paiement ?

En tant que propriétaire, votre liberté de choix du mode de paiement est protégée par la loi. Le syndic ne peut pas vous imposer un moyen unique pour régler vos charges, qu'il s'agisse du prélèvement automatique, du virement ou du chèque.

Vous disposez de plusieurs options pour vous acquitter de vos provisions :

• Le paiement par chèque à l'ordre du syndicat des copropriétaires ;
• Le virement bancaire sur le compte séparé de la copropriété ;
• Ou encore le règlement en espèces dans la limite de 1 000 euros.

Si votre syndic tente d'exiger un mode de paiement spécifique sans l'accord de l'assemblée générale, vous pouvez contester cette décision. La commission des clauses abusives considère d'ailleurs que l'obligation d'un prélèvement automatique déséquilibre les obligations contractuelles des copropriétaires.

Peut-on payer ses charges de copropriété mensuellement ?

La mensualisation des charges de copropriété reste possible, mais doit être votée en assemblée générale. Cette option permet d'échelonner le paiement du budget prévisionnel sur douze mois au lieu des traditionnels appels de fonds trimestriels.

Pour mettre en place ce système, le syndic calcule le montant annuel des charges prévisionnelles divisé par douze. Cette solution présente plusieurs atouts : une meilleure gestion de votre budget personnel et une trésorerie plus régulière pour la copropriété.

Un ajustement intervient lors de la régularisation annuelle des charges, avec soit un remboursement du trop-perçu, soit un complément à verser selon les dépenses réelles de la copropriété.