Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?

La rentabilité locative est une notion centrale pour tout propriétaire bailleur afin d'évaluer la performance d'un bien mis en location, qu'il s'agisse d'un bien immobilier locatif récemment acquis ou d'un logement déjà présent dans votre patrimoine.

Il s'agit du rapport entre les loyers générés par un bien et son prix d'acquisitionn, exprimé en pourcentage.

Un bon rendement locatif oscille généralement entre 5 et 10%, mais chaque projet immobilier est unique et doit être analysé indépendamment. Formule de calcul, prise en compte de la fiscalité des revenus locatifs et méthodes d'amélioration du rendement, on fait le point.

La rentabilité locative : comment ça marche ?

La rentabilité locative est une notion qui permet de connaître la performance financière d'un bien en location et sa capacité à générer un flux financier et à faire augmenter votre patrimoine. C'est un chiffre qui peut aussi, dans une certaine mesure, permettre de comparer deux projets d'investissement immobilier entre eux.

Même si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier dont vous avez fini de rembourser le prêt, c'est un indicateur intéressant pour mieux valoriser votre patrimoine à l'occasion d'une vente par exemple : un bien rentable sera toujours plus intéressant pour un investisseur immobilier.

Le chiffre de la rentabilité n'est cependant pas une fin en soi, car il dépend de plusieurs éléments tels que l'emplacement du bien, son état, sa valeur, la demande locative locale ou encore la vacance locative qu'il faut anticiper.

Améliorer la rentabilité locative nécessite une bonne gestion locative, la mise à jour des conditions de location et du loyer en utilisant l'Indice de revalorisation des loyers et une bonne utilisation des dispositifs fiscaux disponibles.

La formule de calcul de la rentabilité locative

La rentabilité (ou rendement locatif) peut être calculée de plusieurs manières, de la plus grossière à la plus précise. Le rendement brut permet ainsi de donner une première estimation du potentiel d'un bien. Le rendement net permet d'en obtenir une vision plus précise, tandis que le rendement "net-net" prend en compte tous les éléments disponibles.

Enfin, un indicateur à la complexité encore plus importante peut être utilisé : le Taux de rendement interne.

Comment calculer la rentabilité brute d'un bien immobilier ?

La rentabilité brute permet d'estimer "à vue d'oeil" la performance d'un investissement locatif. Elle se calcule en utilisant la formule suivante : 

Rentabilité brute = ((Loyer mensuel x 12) / Prix d’achat) x 100

C'est une formule relativement simple à appliquer. Par exemple, si le loyer annuel de votre bien est de 10 000€ et que vous l'avez acquis pour 200 000€, alors la rentabilité brute sera de 5%.

Cet indicateur donne un premier aperçu de la rentabilité, mais il ne prend pas en compte les différents frais associés à l'investissement comme les charges ou les taxes.

Comment calculer la rentabilité nette d'un appartement ?

Pour obtenir la rentabilité nette, il est nécessaire de prendre en compte les coûts supplémentaires liés à l'investissement. Elle se calcule grâce à la formule suivante :

Rentabilité Nette = (((Loyer mensuel x 12)- Charges)/(Prix d’achat du bien + frais d'acquisition))×100.

Les dépenses supplémentaires  sont ici essentielles : elles comprennent les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance Propriétaire non occupant, les frais de recherche de locataire, le turnover des locataires, les intérêts d'emprunt et les frais de notaire.

Par exemple, si le loyer annuel est de 10 000€, les charges s'élèvent à 2 000€ et le prix d'achat du bien est de 200 000€, alors la rentabilité nette sera de 4%.

Cette formule offre une vision plus précise de la rentabilité d'un investissement immobilier en considérant les dépenses annexes qui peuvent impacter significativement le rendement.

Qu'est-ce que la rentabilité "nette nette" ?

Le rendement net-net constitue la mesure la plus précise de la rentabilité d'un investissement locatif. Il prend en compte non seulement les charges et les frais comme dans le calcul de la rentabilité nette, mais il intègre également les impôts et les avantages fiscaux. Ainsi, ce rendement reflète le gain réel que l'investisseur peut espérer de son investissement, après toutes les dépenses et les avantages fiscaux.

Pour le calculer, on utilise la formule :

Rendement net-net = ((Loyer annuel - Charges - Impôts + Avantages fiscaux) / Prix d’achat du bien + frais d'acquisition) x 100.

C'est un indicateur personnalisé et plus complexe à calculer car il dépend des revenus de chacun, de la performance locative réelle du bien sur une année donnée, et des éventuels travaux et aménagements ayant eu lieu dans le bien pouvant donner lieu à des amortissements ou à un déficit foncier.

Il est donc essentiel de bien comprendre ses propres données fiscales pour obtenir une estimation précise du rendement net-net.

Le taux de rendement interne d'un investissement immobilier

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur qui va plus loin que les précédents. Il donne une vision globale de la rentabilité d'un investissement immobilier en prenant en compte tous les flux de trésorerie, positifs et négatifs, qui surviennent durant la période de détention du bien.

Le TRI est une modélisation financière qui permet d'estimer le taux de rentabilité moyen que procure un placement à long terme et sur plusieurs années et de le comparer avec d'autres placements potentiels. C'est un calcul plus complexe qui nécessite de considérer les flux de trésorerie sur toute la durée de l'investissement.

Il est surtout utile pour calculer le retour sur investissement de la trésorerie que vous avez mobilisée, c'est-à-dire l'apport personnel que vous avez mobilisé pour obtenir le crédit immobilier.

Il permet d'évaluer la performance de l'investissement locatif en prenant en compte tous les éléments : revenus locatifs, charges, travaux, frais de gestion, intérêts d'emprunt et éventuelle plus-value à la revente.

Pour le calculer, on utilise la formule (plus complexe) :

TRI = ((Flux de trésorerie / Investissement initial)^(1/n)) - 1

où n est la durée de l'investissement en années, et les flux de trésorerie comprennent les loyers perçus, les charges supportées, les travaux réalisés et la plus-value réalisée à la revente.

Bien que complexe, le TRI est un outil précieux pour comparer la rentabilité de différents investissements immobiliers, notamment lorsque ceux-ci s'étendent sur une longue période.

Comment calculer un taux de rendement précis ?

Pour calculer le taux de rendement de manière précise, il faut considérer le contexte économique et financier de votre bien, car il vous permet de répondre à l'une des grandes inconnues de l'équation : la vacance locative, c'est-à-dire les périodes où votre bien restera vide et ne génèrera pas de loyers.

Selon la ville ou le quartier où votre bien est situé, il est possible qu'il soit vide une partie de l'année, ou que le turnover des locataires soit important, dans une colocation étudiante par exemple.

Dans ce cas, il est important d'émettre une hypothèse conservatrice pour votre calcul. Ainsi, plutôt que de compter 12 loyers annuels dans votre calcul, n'en comptez que 10,5 pour compenser les mois sans locataires qui peuvent survenir.

Il est également essentiel de bien estimer les charges et les frais associés à l'investissement. Ces frais peuvent comprendre les frais d'acquisition, les frais de gestion, les travaux, etc. Enfin, il ne faut pas oublier les impôts et autres prélèvements sociaux qui peuvent impacter le rendement.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Lorsqu'il s'agit d'investissement immobilier, le rendement attendu est souvent une question centrale. Dans le contexte français, le rendement locatif brut se situe généralement entre 3% et 7%, mais ce chiffre peut varier en fonction de nombreux facteurs tels que la localisation du bien, la qualité du bien, la demande locative ou encore la fiscalité locale.

Il faut également noter que le rendement réel d'un investissement immobilier peut être sensiblement différent du rendement brut. En effet, le rendement net prend en compte les charges et les frais liés à l'investissement, tandis que le rendement net-net intègre également les impôts et les avantages fiscaux.

Enfin, il est essentiel de garder à l'esprit que le rendement n'est pas le seul critère à considérer lors de la décision d'investir dans l'immobilier. D'autres facteurs tels que le potentiel de plus-value à la revente, la stabilité du marché locatif ou encore la qualité de vie dans la zone d'investissement sont également à prendre en compte.

Comment réussir un investissement locatif rentable ?

• Choisir un appartement avec un bon rendement net-net

Pour choisir un appartement avec un bon rendement net-net, il faut réaliser une analyse approfondie de plusieurs facteurs.

Localisation : L'emplacement du bien peut influencer directement le rendement. Les zones à forte demande locative peuvent offrir des loyers plus élevés.

Type de bien : Les studios, T1 ou T2 sont souvent privilégiés pour leur rentabilité plus élevée au mètre carré.

Frais et charges : Il est nécessaire de prendre en compte toutes les dépenses liées à l'investissement : frais de notaire, coûts d'acquisition et de rénovation, frais de gestion...

Fiscalité : Une bonne connaissance des dispositifs fiscaux peut permettre d'optimiser la rentabilité net-net.

Perspectives de plus-value : Une possible plus-value à la revente peut renforcer l'attractivité de l'investissement.

Il convient de réaliser plusieurs simulations en fonction de ces critères pour choisir l'appartement offrant le meilleur rendement net-net.

• Investir dans des villes à fort potentiel de croissance

Investir dans des villes à fort potentiel de croissance est une stratégie qui peut s'avérer fructueuse. Les villes en développement rapide, avec une croissance de la population et de l'emploi, peuvent offrir des opportunités d'investissement attractives. Des indicateurs clés à surveiller incluent la croissance démographique, les projets d'aménagement urbain, ou encore les nouvelles infrastructures de transports.

Certaines villes françaises, comme Bordeaux, Nantes, Rennes et Montpellier ont été identifiées comme ayant un fort potentiel de croissance. Ces villes présentent des rendements locatifs attrayants, une forte demande locative et des perspectives économiques prometteuses.

Bordeaux, par exemple, est une ville en pleine expansion avec une population croissante et une économie dynamique. Nantes offre une qualité de vie élevée et un marché de l'emploi robuste, avec une forte demande en logements étudiants. Rennes et Montpellier se distinguent également par leur dynamisme économique et leur fort potentiel de croissance.

Cependant, il est crucial de bien analyser ces différents critères avant de faire votre choix d'investissement.

• Optimiser les charges et les frais de gestion

Pour optimiser les charges et les frais de gestion, il est nécessaire de bien comprendre les différents postes de dépenses. Les charges courantes incluent les taxes, notamment la taxe foncière, les frais d'entretien, les assurances et les frais de gestion locative. 

L'optimisation peut passer par la négociation des contrats d'assurance et d'entretien, mais aussi par une gestion efficace des dépenses d'énergie.

Les frais de gestion locative sont un poste de dépense important. Il peut être intéressant d'étudier la possibilité de les réduire en optant pour une gestion locative en ligne, souvent moins coûteuse que les agences traditionnelles.

Les charges de copropriété peuvent également être optimisées en participant activement aux assemblées générales de copropriété pour veiller à la bonne gestion de l'immeuble.

Les frais et charges déductibles permettent par ailleurs de diminuer le montant de l'impôt sur les revenus locatifs. Il est donc essentiel de bien les identifier et de les déclarer chaque année.

• Tirer parti des dispositifs fiscaux avantageux

Pour tirer parti des dispositifs fiscaux avantageux, il faut bien les connaître et comprendre comment ils fonctionnent : certains permettent de réduire vos impôts sur le revenu, comme le mécanisme du déficit foncier en location nue, tandis que d'autres, comme le LMNP, sont plus intéressants si vous souhaitez réduire la pression fiscale du bien lui-même.

Des dispositifs spécifiques existent également pour la rénovation de logements anciens, comme le dispositif Denormandie ou la loi Malraux. : Le Denormandie offre une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier à rénover dans certaines zones géographiques. La loi Malraux permet une déduction fiscale importante pour la rénovation de logements situés dans des secteurs sauvegardés.