Mettre en location son logement : mode d'emploi

Quelles sont les démarches à faire pour louer un appartement ?

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez placer en location, il existe de nombreuses démarches. Vous devez en effet vérifier tous les points suivants avant de vous lancer :

1. Vérifier les critères de décence. Pour pouvoir mettre en location un bien, il est indispensable de vérifier que ce dernier obéit bien aux normes de décence en vigueur. Surface habitable minimale par habitant et hauteur sous plafond, absence de nuisibles, équipements adéquats, absence d'éléments qui nuisent à la sécurité des locataires, et aussi respect de la réglementation énergétique.
2. Sélectionner votre régime d'imposition. Micro-foncier ou régime réel en location vide, micro-BIC ou régime réel en location meublée... Le choix du régime d'imposition se fait au démarrage de votre activité de loueur, même si vous pouvez en changer par la suite selon les avantages de tel ou tel régime d'imposition. 
3. Effectuer les déclarations préalables. Dans certaines communes, il est indispensable de déclarer son activité de loueur à la mairie, notamment si vous faites de la location saisonnière.
4. Louer seul ou via une agence professionnelle. C'est LE choix crucial à déterminer quand on veut mettre en location son bien. Il est tout à fait possible de se lancer en solo dans l'aventure ou de faire appel à des professionnels. Dans les deux cas, les missions sont les mêmes puisqu'il y a un cadre réglementaire à respecter. Il s'agit en effet d'une activité normée : écrire le bail de location, transmettre les diagnostics obligatoires et l'extrait de réglement de copropriété, faire l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, envoyer les quittances de loyer et les charges locatives, faire la régularisation des charges le cas échéant, etc.

Pourquoi passer par une agence immobilière pour louer votre bien ?

Opter pour une agence immobilière dans l'optique de faire gérer son bien présente de multiples avantages. Les professionnels en agence optimisent la visibilité de votre bien grâce à leur connaissance du marché. Ils gèrent tout, de la publication de l'annonce immobilière à la sélection des locataires, et assurent la conformité de la gestion avec les lois, offrant sécurité juridique.

Photos, publication de l'annonce immobilière, visites individuelles, sélection des dossiers de location et des locataires, état des lieux d'entrée et de sortie, remise des clés, envoi des quittances de loyer, rappel des charges, aide à la déclaration des revenus locatifs, etc. une agence de gestion locative s'occupe de tout.

Meublés, location de courte durée : quels biens peuvent être gérés en agence ?

Une agence immobilière gère des biens meublés ou non et pour différents baux (contrat de location longue durée, bail étudiant, bail mobilité). Elle s'adapte à la volonté du bailleur, y compris ceux disposant du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ce qui offre une solution complète de gestion locative.

Comment faire pour mettre mon appartement en location via une agence ?

Étape 1 - Le choix de l’agence

Pour votre logement, il est primordial de choisir une agence réputée et adaptée à vos besoins. Il faut prendre en compte de multiples critères pour prendre la bonne décision. L'agence en plus d'avoir une qualité des notes élevée, doit avoir une bonne connaissance du marché local est essentielle pour une gestion efficace de votre logement. 

N'hésitez pas à vérifier la qualité des annonces de location diffusées par l'agence. Cela donnera une indication de la façon dont ils traitent leurs clients sous mandat de gestion locative. Posez aussi les bonnes questions lors de la rencontre avec l'agence, la durée du mandat, les missions effectuées, les assurances et garanties en supplément (type garantie loyers impayés GLI). Le tout est d'être sûr de s'engager avec des professionnels qui sauront rentabiliser votre location.

Autre astuce, il faut dans la mesure du possible veiller à ce que l'agence auprès de qui vous déléguez la gestion est spécialisée dans la gestion locative. Certaines agences sont très orientés transaction, et ne pratiquent que peu la gestion locative. Mieux vaut favoriser une agence experte en la matière, et à proximité de votre location.

Étape 2 - Le mandat de gestion locative

Le contrat entre le particulier qui veut mettre en location son bien et l'agence prend la forme d'un mandat de gestion locative. Le mandat de gestion locative peut être exclusif ou simple, ce qui impacte le niveau d'engagement de l'agence et les services fournis. Le propriétaire fixe la durée, déterminée ou non.

Le mandat de gestion locative est un contrat. À ce titre et en vertu de la loi Hoguet, il comprend un certain nombre d'éléments obligatoires : 

• L'identité des 2 parties ;
• Le bien mis en gestion (adresse, type de logement...) ;
• L'ensemble des missions réalisées par le gestionnaire ;
• Les honoraires du gestionnaire et les modalités de rémunération ;
• Le mandat est ensuite rempli en 2 exemplaires et signé. 
• Mentionner l’identité des deux parties (raison sociale, numéro de la carte professionnelle, caisse de garantie financière) ;
• Le mandat est ensuite inscrit au registre des mandats de l'immobilier.

Frais d'agence : combien coûte un mandat de gestion locative ?

Les frais de gestion locative varient généralement entre 4 % et 10 % du loyer mensuel perçu, selon l'agence et les services inclus. Si vous souhaitez réduire les frais de gestion le plus possible, certaines agences proposent des formules hybrides, ou ils ne gèrent que l'administratif (quittance de loyer) et vous continuez à vous occuper de l'entretien et des réparations. Tout dépend en réalité du niveau de motivation et du temps que vous avez envie ou pouvez accorder à la gestion de votre bien.

Dans tous les cas, pensez à comparer devis et les prix pratiqués par les agences. Et notamment, tout ce qui a trait aux honoraires pour les prestations en supplément, ce qui sort du cadre de la gestion courante du bien, vous pourriez avoir des suprises

Le petit + : Foncia offre aux nouveaux clients propriétaires un mandat flexible de gestion locative. Sans engagement de durée, il permet la résiliation à tout moment sans justification ni pénalité.

Quelle est la durée du mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion doit avoir une durée déterminée. Généralement, la durée du mandat est conclu pour un an renouvelable par tacite reconduction. Sous ce format là, le mandat de gestion locative doit être refait au bout de 10 ans avant d'être renouvelé, la reconduction n'est pas illimitée.

Étape 3 - Estimation du loyer

Les agences fixent le loyer de votre bien en évaluant plusieurs critères. Ces derniers sont notamment : la comparaison avec d'autres biens dans le secteur, l'état et l'emplacement du logement, l'équilibre entre l'offre et la demande dans le marché immobilier local. Le but de l'agence est d'estimer un loyer en phase avec la réalité du marché, pour que votre bien soit rentable ET loué rapidement.

Dans les zones tendues et certaines grandes métropoles, les agences vont appliquer les règles de l'encadrement des loyers conformément aux lois ALUR de 2014 et ÉLAN de 2018. En 2025, cela concerne 28 grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux...

Quels documents préparer pour louer avec une agence ?

Pour louer un bien via une agence, une liste précise de documents vous sera demandée. Parmi lesquels : pièce d'identité, dossier de diagnostic technique et attestation d'assurance.

Pour les biens ayant déjà fait l'objet d'une mise en location, ajoutez le dernier loyer hors charges. L'agence intégrera tous les éléments dans le contrat de bail pour protéger les droits des deux parties et assurer une gestion sécurisée.

Quel est le rôle du DPE dans la location d'un bien immobilier ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue un rôle clé dans le domaine de la location immobilière. Il influence directement les décisions de location et les revenus locatifs.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE est un document qui évalue la consommation énergétique d'un logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre.

Conditions de performance énergétique : nouvelles obligations depuis 2021

Depuis la loi Climat & Résilience, les propriétaires doivent inclure un DPE valide dans les annonces de logements et le fournir aux candidats. Cette loi vise aussi à interdire progressivement la location des passoires thermiques tout en encourageant leur rénovation.

Voici le calendrier des mesures :

Pour aller plus loin : Retrouvez Foncia sur YouTube | épisode #130 Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Que faut-il savoir sur la nouvelle réglementation ?

Comment l’agence gère-t-elle les locataires d'un logement ?

Après la publication d'une annonce immobilière ciblée, l'agence sélectionne les candidats en évaluant leur situation professionnelle et en vérifiant leurs bulletins de salaire. Objectif : minimiser les risques de loyers impayés.

Au quotidien, elle collecte les loyers, assure la maintenance, la vérification des attestations d'assurance habitation et la restitution des dépôts de garantie, tout en répondant aux demandes des locataires. Elle gère aussi les renouvellements de bail et les ajustements de loyers quand cela est nécessaire.

Pour aller plus loin : Retrouvez Foncia sur YouTube | Savez-vous en quoi consiste le métier de gestionnaire locatif ?

Quels sont les avantages financiers et fiscaux de la gestion locative par une agence ?

La collaboration avec une agence immobilière pour la gestion locative apporte plusieurs avantages, tant financiers que fiscaux :

Location immobilière et impôts

Confier la gestion de votre bien à une agence permet de bénéficier d'une réduction fiscale en optant pour le régime d'imposition réel. Les frais de gestion sont déductibles de vos revenus locatifs qu'il s'agisse d'une location vide (revenus fonciers) ou meublée (bénéfices industriels et commerciaux). Ces dépenses sont à inscrire dans la section “Frais de gestion et d'administration du bien” du formulaire 2044.

Assurances et garanties

Les agences immobilières assurent une sécurité financière aux bailleurs en garantissant la collecte régulière des loyers et en offrant des protections contre les impayés, telles que la caution solidaire et la garantie loyers impayés. Elles les protègent également des litiges grâce au strict respect des procédures et de la réglementation. De plus, elles proposent un service client et un suivi personnalisé via des plateformes en ligne accessibles 24/7, permettant une gestion transparente et optimisée des biens.

Le petit + : La Garantie Loyers Impayés Foncia (GLI) n'est pas une assurance classique, mais une garantie couvrant 100 % des loyers impayés sans intermédiaire. De manière illimitée, cela permet une réactivité instantanée, sans délai de versement, de carence, ni plafond de loyer.

Que faire en cas de problèmes ?

La gestion locative d'un logement par un mandataire inclut la vérification de la solvabilité du locataire, la mise en place des contrats, la perception des loyers et l'action en justice lors de litiges locatifs. En cas de manquement, la responsabilité de l'agence est engagée conformément à la législation en vigueur.

Choisir une agence immobilière pour gérer votre location offre sécurité financière, conformité réglementaire et optimisation de la rentabilité. Les agences simplifient la gestion, minimisent les risques locatifs ainsi que le taux de vacance et permettent aux propriétaires de profiter sereinement de leur investissement.

Pour en savoir plus, parcourez notre guide sur la gestion locative en agence.

Foire aux questions

Est-ce que je peux mettre mon appartement en location sans agence ?

Oui, grâce à des modèles gratuits en ligne. Cependant, gérer seul les tâches administratives peut être complexe et chronophage. Une agence simplifie ces processus et propose une gestion professionnelle.

Qui doit payer le DPE pour une location de maison ou d'appartement ?

Le DPE doit être payé par le propriétaire du logement avant la mise en location de celui-ci.

Quelles sont les démarches pour trouver une agence de gestion locative ?

Pour trouver une agence de gestion locative, recherchez des agences réputées localement, consultez les avis en ligne ou fiez-vous au bouche-à-oreille.

Peut-on sous louer un appartement ?

La sous-location d'un logement nécessite l'accord écrit préalable du propriétaire. L'autorisation du propriétaire doit mentionner explicitement le montant du loyer de la sous-location, celui-ci ne peut pas dépasser le loyer du bail principal.

Le locataire reste entièrement responsable du paiement des loyers et des éventuelles dégradations, même en cas de sous-location autorisée. Il doit transmettre au sous-locataire une copie de l'autorisation du propriétaire et du bail d'origine.

En cas de non-déclaration d'une sous-location, par exemple, si le locataire décide de faire de la location saisonnière type Airbnb sans le déclarer au propriétaire. Il devra alors reverser au propriétaire l'intégralité des sommes perçues via la sous-location.