Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative immobilière est un domaine clé pour tout propriétaire-bailleur souhaitant optimiser la rentabilité de son bien. Elle regroupe l'ensemble des opérations et des tâches essentielles à la gestion quotidienne d'un bien immobilier mis en location. Cette activité ô combien essentielle comporte plusieurs aspects, dont la gestion administrative du bien, l'entretien courant, mais aussi une dimension financière.

Comment se fait la gestion locative immobilière ?

La gestion locative immobilière est une activité qui englobe diverses responsabilités. Les propriétaires-bailleurs ont des droits ainsi que des obligations vis à vis des locataires. Cela inclut entre autres la recherche de locataires, la rédaction des contrats de location, l'encaissement des loyers, la réalisation des états des lieux d'entrée et de sortie ou encore la gestion courante (travaux de réparation, etc.).

La gestion locative peut être effectuée directement par le propriétaire. Ou alors déléguée à un professionnel de l'immobilier, comme une agence immobilière (ou un administrateur de biens), des professionnels de l'immobilier spécialisés dans ce domaine

Le rôle et les obligations du gestionnaire de location

Un gestionnaire locatif joue un rôle crucial durant toute la durée de vie de la location. Sa mission première est de faciliter la relation avec le locataire, tout en veillant à la bonne gestion du bien avec le propriétaire bailleur.

Le rôle du gestionnaire locatif est multiple :

• S'occuper de la mise en location du bien, ce qui inclut la publication de l'annonce de location, la recherche de locataires et l'établissement du contrat de location, l'état des lieux d'entrée et la remise des clés ;
• Assurer le suivi administratif, financier et technique de la location ;
• Collecter les loyers et de veiller à l'entretien du bien ;
• Gérer les travaux et réparations qui n'incombent pas au locataire, ainsi que les éventuels litiges.

Le gestionnaire a aussi des obligations légales :

• Il doit s'assurer de respecter les diverses réglementations en vigueur, on pense notamment à : la Loi Hoguet, la loi ALUR, la loi ELAN, la loi Climat & Résilience ;
• Il doit également informer le propriétaire de ses droits et obligations envers les locataires, notamment en matière de sécurité et de salubrité du bien. Le propriétaire bailleur a l'obligation de louer un logement décent.

Le gestionnaire locatif est donc le garant de la bonne gestion du bien immobilier confié en location.

Qu'est-ce que comprend la gestion locative proposée par une agence ?

Une agence de gestion locative offre une panoplie de services visant à décharger les propriétaires bailleurs de diverses responsabilités. Ces services peuvent varier d'une agence à l'autre, mais comprennent généralement les éléments suivants :

• La mise en location du bien. Cela inclut la rédaction et la diffusion d'annonces, l'organisation des visites ainsi que la sélection d'un locataire solvable via l'analyse des dossiers de location transmis par les candidats.
• La gestion administrative et comptable. La rédaction des contrats de location, l'édition des quittances encaissement des loyers, gestion des garanties et assurances loyers impayés, la régularisation des charges locatives.
• Le suivi technique. La réalisation des états des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie, la gestion des réparations et de l'entretien du bien.
• L'accompagnement juridique. Les conseils sur les obligations légales du propriétaire, l'assistance et la prise en charge d'éventuels litiges avec le locataire.

Ces services permettent aux propriétaires de gagner du temps et de bénéficier d'une expertise professionnelle dans la gestion de leurs biens locatifs. Généralement les gestionnaires locatifs professionnels proposent aussi une assurance loyers impayés. Comme le nom l'indique, il s'agit de se prémunir contre les risques d'impayés pour le propriétaire, le tarif est un pourcentage du loyer (autour de 3 % en moyenne).

Le contrat de mandat en gestion locative

Le mandat en gestion locative est un accord contractuel entre le propriétaire d'un bien (le mandant) et un professionnel de l'immobilier (le mandataire). Cet accord permet au mandataire de gérer pour le compte du bailleur son bien immobilier.

Selon le contenu du contrat, le mandataire peut être chargé de différentes tâches. Des activités courantes comme la recherche de locataires, la gestion administrative, la réalisation des états des lieux, ou encore la gestion des éventuels problèmes liés à la location. Ou des missions plus ponctuelles comme l'aide à la déclaration des revenus locatifs.

Note importante. Le contrat doit être rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties. Il doit notamment préciser les obligations du mandataire et les frais de gestion qui seront à la charge du mandant.

Gérer un bien immobilier

La gestion d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement, une maison ou d'un immeuble, nécessite une attention particulière. Elle diffère selon le type de bien en question.

Pour un appartement ou une maison, la gestion implique principalement la recherche de locataires, l'encaissement des loyers, le suivi des réparations et l'entretien du bien. Le propriétaire doit également veiller au respect des règles de la copropriété dans le cas d'un appartement.

Quant à la gestion d'un immeuble, elle est plus complexe. Elle comprend la gestion de plusieurs locataires, la maintenance des parties à usages communes et peut impliquer la gestion de personnel (gardien, femme de ménage).

Gestion d'un appartement ou d'une maison

• Recherche de locataires ;
• Encaissement des loyers ;
• Suivi des réparations ;
• Entretien du bien ;
• Respect des règles de la copropriété (si concerné).

Gestion d'un immeuble de rapport

• Gestion de plusieurs locataires ;
• Maintenance des parties à usage commun ;
• Gestion de personnel.

Cependant, quel que soit le type de bien, le propriétaire a l'option de déléguer la gestion à un professionnel. Cette option offre une vraie tranquillité d'esprit en contre-partie de frais de gestion.

Quels sont les avantages de la gestion locative professionnelle ?

Adopter une gestion locative effectuée par une agence immobilière présente plusieurs avantages tangibles pour les propriétaires.

• Sécurité financière ;
• Sérénité ;
• Protection juridique ;
• Optimisation de l'investissement.

Les activités contractuelles en gestion locative

Dans le cadre de la gestion locative, le mandataire se charge de plusieurs activités contractuelles. Ces activités varient en fonction du contrat signé entre le mandant et le mandataire. Elles peuvent inclure :

• La rédaction du bail : le mandataire est chargé de rédiger le contrat de location en respectant les dispositions légales en vigueur.
• Le renouvellement du bail : le gestionnaire locatif assure le renouvellement du bail à son expiration, en tenant compte des nouvelles conditions de location.
• La gestion des contentieux : en cas de litiges entre le propriétaire et le locataire, le gestionnaire est responsable de la résolution des problèmes.
• La révision des loyers : le gestionnaire est chargé de l'actualisation des loyers en fonction des indices de référence.
• La gestion des départs de locataires : le gestionnaire s'occupe des démarches liées au départ du locataire, y compris l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.

Le contrat de gestion locative doit préciser toutes ces responsabilités pour assurer une transparence et une clarté entre les parties.

Prix et tarif d'une gestion locative

La tarification d'une gestion locative peut varier en fonction de nombreux facteurs. Généralement, les frais sont exprimés en pourcentage des loyers encaissés. Ces pourcentages peuvent fluctuer entre 5 % et 10 % selon les prestations fournies par le gestionnaire.

Le coût de la gestion locative dépend essentiellement :

• Du type de gestion : en ligne ou classique ;
• Des prestations incluses dans le mandat ;
• Des frais de gestion courante.

Il est donc important de comparer les offres et de se renseigner sur les services inclus dans les frais de gestion avant de s'engager.

Quelles sont les 4 points clés à prendre en compte au cours de la gestion locative ?

Pour mieux cerner la gérance immobilière, il faut prendre en compte quatre aspects fondamentaux.

1. Le choix du locataire. Un critère essentiel pour garantir une location sans encombre. Cela comprend l'examen de la solvabilité du locataire, la vérification des documents remis et la réalisation d'une étude approfondie.
2. La fixation du loyer. Il est crucial de déterminer un montant de loyer approprié. Un loyer trop élevé risque de repousser les locataires potentiels, tandis qu'un loyer trop bas peut compromettre la rentabilité de l'investissement.
3. La gestion administrative. Cela englobe la rédaction du bail, la réalisation de l'état des lieux, la collecte des loyers, l'émission des quittances et le suivi des réparations.
4. La régularité des revenus locatifs. Assurer une gestion efficace du bien permet d'éviter les périodes de vacance et garantit un flux régulier de revenus locatifs.

Qu'est-ce qu'un bon gestionnaire locatif ?

Un bon gestionnaire locatif se distingue par plusieurs qualités essentielles. D'abord, sa rigueur et son organisation lui permettent de gérer efficacement les nombreux dossiers. Il doit aussi faire preuve d'expertise dans le domaine immobilier : juridique, comptable, etc.

Un bon gestionnaire locatif doit également maîtriser la communication, à la fois orale et écrite, pour interagir clairement avec les différents acteurs du processus de location et rédiger les documents nécessaires. Il doit avoir une écoute attentive envers les locataires et les propriétaires pour comprendre leurs besoins et y répondre de façon optimale.

Enfin, un bon gestionnaire locatif fait preuve de réactivité et d'enthousiasme pour son travail, ce qui se traduit par une gestion efficace et sereine des biens locatifs.

La gestion locative d'un bien

La gestion locative peut paraître complexe en raison des diverses compétences qui sont requises pour être un gestionnaire efficace, mais une gestion locative simple est tout à fait possible.

Plusieurs solutions existent pour simplifier cette tâche et la rendre plus accessible.

La première solution est la délégation de la gestion locative à un professionnel. Cela peut être un avantage pour les propriétaires qui manquent de temps ou de connaissances dans ce domaine.

La seconde solution est la gestion par vous-même. De nombreux logiciels de gestion locative permettent de gérer de manière automatique les loyers, les contrats de location, les déclarations fiscales, etc., cependant il faut une certaine maîtrise de la législation en vigueur.

L'option de la gestion locative déléguée à un professionnel assure une gestion efficace et sans stress pour le propriétaire, tandis que l'option de la gestion en autonomie offre un contrôle total sur la gestion, mais exige de la rigueur et un suivi tout au long de l'année.

Quels sont les avantages et inconvénients de la gestion locative ?

Selon que vous souhaitez gérer vous-même votre bien immobilier ou le louer via une agence de gestion locative, il y a des avantages et des inconvénients dans ces deux méthodes.

Si vous gérez seul votre bien. La gestion est gratuite et vous gagnez du temps sur les relations avec le locataire, il en relation directe avec vous. En cas de pépin, vous pouvez intervenir aussitôt. Si le locataire vous connaît personnellement, il peut être tenté de prendre davantage soin du logement.

En revanche, gérer seul prend du temps et peut vite devenir très chronophage. Rechercher des locataires, comparer les dossiers, éditer les quittances de loyer, faire le suivi administratif et financier... Et si vous n'habitez pas à côté de votre bien en location, la question des visites ou des réparations peut vite devenir problématique.

Si vous gérez via une agence professionnelle. La gestion locative a un coût puisqu'un professionnel se charge à votre place de toutes les missions entourant la location de votre gestion. Gestion administrative, financière, juridique, prise en charge des réparations, etc. Le gestionnaire professionnel prélève en moyenne entre 5 et 10 % du loyer pour les missions qu'il remplit.

L'avantage est que le propriétaire peut être totalement déchargé de ces activités fastidieuses, il n'a pas non plus à gérer les relations avec le locataire. En matière de confort de vie, c'est l'idéal.