Qu’est-ce que la gestion locative ?

Vous venez de réaliser un investissement locatif ? Vous êtes à la recherche de votre premier locataire ? Ou bien vous en avez simplement assez de gérer votre location seul, avec toutes les contraintes que cela implique ? La gestion locative vous permet de déléguer à une agence immobilière la gestion de votre bien. Vous signez un mandat de gestion et faites confiance à votre gestionnaire locatif pour toutes les formalités, depuis la réalisation de l'état des lieux jusqu'à la gestion des loyers, en passant par l'étude des dossiers. Découvrez tous les avantages qu'il peut y avoir à confier cette tâche à un professionnel.

Quel est le rôle d'un gestionnaire locatif ?

Les missions du gestionnaire locatif peuvent être extrêmement variées, de la recherche de locataires à la gestion courante du bien, en passant par sa mise en location ou encore les aspects de comptabilité.

La fixation du loyer

Déterminer le montant du loyer adéquat est essentiel pour attirer les locataires et limiter le risque de vacance locative. Le gestionnaire locatif connait le marché immobilier local sur le bout des doigts et peut apporter son expertise dans ce cadre.

Pour aller plus loin, vous pouvez réaliser votre estimation de loyers avec Foncia.

La recherche de locataires

La prestation de gestion locative débute par la recherche de locataires. Cette dimension de la prestation recouvre les missions suivantes :

• La rédaction et publication d'une annonce de location. Une annonce attrayante et illustrée par des photos qui donnent envie est souvent synonyme de bien loué plus rapidement !
• La réponse aux candidats. Selon les localisations, il est possible de recevoir plusieurs dizaines de demandes de candidats à la location. Déléguer cette tâche fastidieuse permet au propriétaire bailleur de gagner du temps et de limiter la charge mentale liée à la gestion de son bien immobilier.
• L'organisation et réalisation des visites. Il n'est pas rare que les visites immobilières se déroulent souvent à des horaires peu pratiques : tôt le matin, entre midi et deux ou en fin de journée, par exemple. Sans oublier les annulations de dernière minute ou les "trous" entre deux visites. Confier cette tâche à un professionnel est généralement un soulagement pour les propriétaires d'un bien locatif.
• La sélection d'un locataire. Stabilité de la situation professionnelle, niveau de revenus, garants : l'analyse d'un dossier de location est un exercice parfois compliqué pour ceux qui n'en ont pas l'habitude. D'où l'intérêt de faire appel à un professionnel de la gestion locative.

La mise en location

L'agence immobilière se charge d'établir :

• Le contrat de location 
• L'ensemble des documents relatifs au bail (diagnostics immobiliers obligatoires…)
• Les documents d'entrée dans les lieux, notamment le descriptif et l'état du bien et des meubles s'il s'agit d'une location meublée.

La gestion courante du bien

Le service de gestion locative inclut notamment, pour le compte des propriétaires bailleurs, des prestations relevant de la gestion courante telles que :

• Les relations avec les locataires (réponse aux questions, planification des visites en cas de relocation…)
• La gestion en ligne du dossier locataire lorsque l'agence immobilière propose ce service.

La comptabilité de gestion locative

Cette partie de la gestion correspond à l'ensemble des opérations relatives à l'encaissement du dépôt de garantie et des loyers, l'émission des avis d'échéance, l'édition des quittances de loyers, le reversement des loyers au propriétaire… 

La comptabilité de gestion locative comprend également la révision des loyers chaque année en fonction de l'indice applicable.

En fonction des prestations incluses dans le mandat de gestion locative, le gestionnaire peut également aider le propriétaire à remplir sa déclaration de revenus en lui communiquant le détail de ses revenus locatifs et les cases à remplir.

Le conseil juridique

Le gestionnaire locatif peut également intervenir sur les aspects juridiques de la gestion locative, notamment :

• La gestion des loyers impayés
• La résolution des problèmes, notamment les éventuels litiges avec les locataires (contestation de l'état des lieux de sortie, dégradations commises dans le bien…).

Bon à savoir, certaines agences immobilières proposent une garantie des loyers impayés. Cette couverture est parfois proposée sans coût supplémentaire. Foncia couvre ainsi 100 % de vos loyers sans compagnie d’assurances.

Comment se fait la gestion locative ?

La gestion locative repose sur un document clé : le mandat de gestion locative. Ce document détermine les obligations respectives du propriétaire du bien et du gestionnaire locatif. Selon les cas, il peut être exclusif, semi-exclusif ou non exclusif.

Pour en savoir plus concernant le mandat de gestion locative, retrouvez notre article complet.

Combien coûte une gestion locative ?

La gestion locative a un coût, mais elle peut également vous permettre de gagner du temps et de l'argent ! Un gestionnaire locatif peut par exemple contribuer à réduire le risque d'impayés de loyers. Le tarif de la gestion locative peut varier en fonction de nombreux facteurs.

À quoi correspondent les honoraires de gestion locative ?

Les honoraires de gestion locative correspondent à la rémunération perçue par l'agence chargée de la gérance locative.

Quel est le coût de la gestion locative ?

Le coût d'une mise en location en agence peut varier entre 6 et 10 % du loyer facturé chaque année au locataire du logement. Le tarif peut varier en fonction du type de gestion locative. Certains professionnels de la gestion locative facturent un forfait comprenant les prestations de base de la gestion locative (encaissement des loyers et édition des quittances de loyer, relance de locataires en cas d'impayés de loyers, suivi des éventuels travaux dans le logement, révision annuelle des loyers, etc.). D'autres préfèrent appliquer une tarification variable en fonction des caractéristiques du bien (superficie, nombre de pièces, etc.).

Qui paie les frais de gestion locative ?

Les frais d'agence immobilière pour la gestion locative sont payés par le propriétaire. Il ne faut pas les confondre avec les frais d'agence immobilière pour l'état des lieux ou la mise en location, par exemple. 

Certains frais, distincts de la gestion locative, peuvent en effet être partagés entre le locataire et le propriétaire depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur. Il s'agit des :

• Frais de visite du logement
• Frais de rédaction du contrat de location
• Frais de constitution de dossier du locataire
• Frais de réalisation de l'état des lieux.

Quelles sont les obligations d'un gestionnaire locatif ?

Le gestionnaire locatif doit respecter de nombreuses obligations. Voici lesquelles.

Clauses obligatoires

Plusieurs textes définissent les conditions dans lesquelles peut s'exercer la gestion locative. Le mandat de gestion locative doit ainsi impérativement préciser :

• Les conditions liées aux sommes d'argent reçues, versées ou remises au gestionnaire locatif
• Les informations liées à la reddition de compte.

Tacite reconduction du mandat de gestion

La loi Chatel oblige le gestionnaire locatif à informer le mandat de la prochaine reconduction de son mandat de gestion. La tacite reconduction n'est ainsi pas possible. L'objectif poursuivi est une meilleure protection des propriétaires.