Qu'est-ce que le mandat de gestion ?

Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?

Déléguer la gestion locative à un professionnel comporte de nombreux avantages pour un propriétaire. En plus du gain de temps, c’est l’assurance que son bien est géré par un expert qui connait aussi bien le marché local que la réglementation en vigueur. Cette délégation de gestion se matérialise par le mandat de gestion locative.

Définition du contrat de gestion locative

Le mandat de gestion locative est un contrat écrit établit entre un mandant et un mandataire. 

• Le mandant correspond au propriétaire d’un bien immobilier souhaitant déléguer certaines missions de gestion locative. 
• Le mandataire correspond à l’agence de gestion locative ou l’administrateur de biens qui reçoit la délégation des missions de gestion de la part du propriétaire.

Le mandat de gestion locative définit précisément les obligations de chaque partie, mandant et mandataire. Il fixe aussi la durée du mandat et les conditions de rémunération du gestionnaire. Ce type de contrat est strictement encadré la législation (article 1984 du Code civil).

Ce que contient le mandat de gestion locative

Pour être valable, un mandat de gestion doit répondre à des obligations de formalisme et comprendre les informations suivantes.

• L’identité des deux parties, le mandant et le mandataire ainsi que leur raison sociale ;
• Le bien concerné et son adresse géographique ;
• Le numéro de contrat et la date d’échéance ;
• Les engagements et missions prévus par le gestionnaire ;
• Les honoraires du mandataire pour les missions qu’il effectue et les modalités de rémunération ;
• La clause de reconduction tacite ;
• La durée de préavis ;
• Le mandat de gestion locative prend la forme de deux exemplaires, chacun signé par les deux parties ;
• Une fois signé, le mandat est inscrit au registre des mandats immobiliers.

Quelle est la durée d’un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est en règle générale conclu pour une durée de 1 an renouvelable. Une clause de tacite reconduction prolonge automatiquement votre mandat chaque année lorsqu’il arrive à échéance. Toutefois, cette clause ne peut pas dépasser 10 ans selon la réglementation.

La loi fixe également une durée maximale de 30 ans pour ce type de contrat. La loi Hoguet a en effet interdit toute contractualisation pour une durée indéterminée.

Le mandataire, ses obligations et missions dans le cadre du mandat

Les obligations du mandataire

Pour proposer des services de gestion locative, le mandataire doit respecter des règles telles qu’elles ont été définies dans la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970. Ces différentes dispositions visent à protéger le mandant en garantissant que ce sont des professionnels expérimentés qui s’occupent de la gestion.

• Posséder la carte G qui justifie de son expertise, de ses compétences et de son expérience de gestionnaire locatif (la carte est renouvelée tous les 3 ans) ;
• Posséder une garantie financière suffisante ;
• Posséder une assurance en responsabilité civile ;
• Ne pas être sous le coup d’une interdiction d’exercer la profession.

Dans le cadre de ses missions, le gestionnaire est tenu de se conformer à différentes règles qui découlent directement de son activité. Ce dernier a ainsi : 

• Une obligation d’information. Le mandataire se doit de donner toutes les informations utiles pour que les mandats puissent prendre des décisions de façon libre et éclairée.
• Une obligation d’assistance et de conseil. Concrètement, le mandataire doit toujours œuvrer dans l’intérêt du mandant, si ce n’est pas le cas, ce dernier est en droit de procéder à une rupture anticipée du mandat de gestion.

Les missions du mandataire

On peut regrouper l’ensemble des missions effectuées par le mandataire sous trois grandes catégories, les missions d’ordre administratif, comptable et technique.

La gestion administrative

La gestion administrative est extrêmement vaste pour une location, voilà pourquoi, la majorité des Français délèguent ces missions en totalité ou en partie.

• Vérification des dossiers de location : analyse de la solvabilité des candidats ;
• Établissement du bail : rédaction du bail conforme aux réglementations en vigueur ;
• États des lieux d'entrée et de sortie du locataire ;
• Traitement des réclamations : prise en charge des demandes et incidents ;
• Gestion des dépôts de garantie : encaissement et restitution selon la réglementation ;
• Mise à jour des assurances : vérification de la couverture du locataire ;
• Gestion des préavis : traitement des départs et recherche de nouveaux locataires ;
• Déclarations fiscales : assistance pour les déclarations de vos revenus fonciers ou revenus locatifs.

La gestion comptable et financière

La gestion comptable et financière peut regrouper quant à elle les aspects suivants. Certaines missions sont de base dans les mandats de gestion locative, d’autres à la carte : 

• Émission des quittances de loyers et encaissement : perception mensuelle, suivi des paiements, révision des loyers, régularisation des charges locatives, gestion des loyers impayés (relances et procédures de recouvrement) ;
• Reversement des sommes au propriétaire : virement des loyers perçus sur le compte bancaire ;
• Gestion des charges de copropriété : règlement des appels de fonds du syndic ;
• Reddition de comptes : rapport détaillé de la gestion de votre bien
• Suivi des flux financiers : présentation claire des recettes et dépenses
• Périodicité des rapports : transmission mensuelle, trimestrielle ou annuelle ;
• Transparence financière : justification de toutes les opérations effectuées

La gestion technique

Le gestionnaire locatif est tenu de s'assurer que votre bien fonctionne correctement :

• L'entretien du logement : le gestionnaire doit contrôle que le logement est correctement maintenu.
• La gestion des travaux : il s'occupe des interventions en lieu et place du propriétaire, sélectionne les artisans, comparaison et validation des devis, coordination des interventions entre les prestataires. 
• Les réparations urgentes : le gestionnaire locatif doit intervenir rapidement en cas de problème.
• La remise en état : le gestionnaire procède aux réparations et à la remise en état lors du départ du locataire.

Comment résilier un mandat de gestion locative ?

Vous souhaitez mettre fin à votre mandat de gestion locative ? Plusieurs options se présentent selon votre situation. Vous pouvez en effet résilier votre contrat :

• À l'échéance prévue du mandat ;
• Par anticipation sous certaines conditions ;
• En cas de faute grave du mandataire.

La résiliation à l'échéance du contrat

La résiliation à échéance est la méthode la plus simple et surtout sans frais. Votre mandat gestion locative arrive à terme chaque année à la date anniversaire du contrat. Vous pouvez avant le renouvellement tacite avertir votre gestionnaire de votre intention de mettre fin au contrat.

Il faut respecter le délai de préavis prévu dans votre contrat, le délai varie habituellement entre 1 et 3 mois. Dans le cadre de la loi Chatel, le gestionnaire est obligé avant la reconduction tacite du contrat de vous avertir par écrit du délai de résiliation et de la possibilité de pas renouveler le mandat. Il s’agit d’une obligation légale inscrite dans le Code de la consommation.

Si le mandataire oublie de vous informer de cette disposition, le mandant (le propriétaire) peut résilier à tout moment après la date d'échéance du mandat. La résiliation du contrat de gestion se fait alors sans frais ni pénalités.

La résiliation anticipée pour motifs légitimes

La résiliation avant terme est possible selon certaines situations spécifiques. Une telle démarche nécessite un motif légitime si vous souhaitez éviter des pénalités financières. Effectivement, il est possible de résilier le contrat avant son terme, mais il y a des indemnités à verser qui sont déterminées dans votre mandat de gestion.

Les motifs valables pour résilier son contrat de manière anticipée incluent :

• Une faute grave du mandataire dans ses obligations ;
• La vente de votre bien immobilier ;
• Le décès du propriétaire ;
• Le manquement du gestionnaire aux obligations issues de la loi Chatel.

En cas de faute du mandataire, le mandant doit prouver les manquements. Cela peut être par exemple l’absence de relance pour impayés, le défaut de vérification des dossiers des locataires ou une mauvaise gestion. Ces cas constituent des fautes graves permettant d’exiger en toute légitimité la fin du mandat.

La vente de votre bien entraîne automatiquement la fin du mandat. Vérifiez toutefois les clauses spécifiques de votre contrat concernant une telle situation.

Le délai de préavis et lettre de résiliation

Votre lettre de résiliation pour être valable doit contenir des mentions obligatoires. Elle formalise votre volonté de mettre fin au mandat de gestion locative.

Les éléments indispensables à inclure sont :

• L’identité et coordonnées des deux parties ;
• L’adresse et référence du bien concerné ;
• La date de signature et d'échéance du mandat ;
• La référence à la loi Chatel si applicable.

Le courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette formalité protège vos droits en cas de contestation ultérieure. Le délai de préavis démarre ensuite à partir de la réception de votre lettre. Il faut respecter scrupuleusement ce délai pour éviter d’avoir à subir une année supplémentaire de contrat.

Dans tous les cas, pensez à récupérer vos documents auprès du gestionnaire : baux, quittances de loyers, dossiers locataires et dépôts de garantie. Tous ces éléments sont essentiels pour la continuité de votre gestion locative.

Vos questions

Mandat de gestion locative exclusif ou non : quelles différences ?

Dans le cadre d’un mandat exclusif, vous confiez votre bien à une seule agence de gestion qui s’occupe de tout. Vous ne pouvez pas faire appel à d'autres professionnels pendant la durée du contrat. Le mandat non exclusif vous permet quant à lui de choisir plusieurs gestionnaires ou de gérer certaines tâches vous-même.

Comment résilier un mandat de gestion locative avant le terme ?

Pour résilier un mandat avant son échéance, il est nécessaire de justifier sa demande. Elle doit reposer sur un motif légitime : une faute grave du gestionnaire, la vente de votre bien en gestion ou le non-respect de l'obligation d'information par le mandataire. La résiliation s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception et doit respecter le préavis contractuel.

Comment résilier un mandat de gestion locative avec la loi Chatel ?

La loi Chatel vous permet de résilier votre mandat si le gestionnaire ne vous a pas informé de la reconduction tacite dans les délais légaux. Vous devez recevoir cette information entre 3 et 1 mois avant l'échéance annuelle. Si cette obligation n'est pas respectée, vous pouvez résilier immédiatement et gratuitement par courrier en invoquant l'article L136-1 du Code de la consommation.

Quand prend fin un mandat de gestion locative ?

Un mandat de gestion locative prend fin automatiquement dans plusieurs situations. À l'échéance prévue du contrat, généralement fixée à un an. Mais c’est aussi le cas lors de la vente du bien immobilier, le contrat n’est en effet pas transmis au nouvel acquéreur. Le décès du mandant est un élément mettant fin au contrat, sauf clause contraire stipulant la continuité avec les héritiers. La résiliation anticipée est un cas de figure imaginé lors d’une faute grave du mandataire : non-respect des obligations, négligence dans la gestion ou manquement aux devoirs d'information.

Quels sont les frais de résiliation d'un mandat ?

Les frais de résiliation dépendent des conditions prévues dans votre contrat. En principe, vous pouvez révoquer votre mandat sans frais selon l'article 2004 du Code civil : à l’échéance normale du contrat ou s’il y a eu une faute grave du gestionnaire. Mais la résiliation anticipée peut comprendre des frais selon la durée restante du mandat. Vérifiez toujours les conditions spécifiques mentionnées dans votre contrat avant toute démarche de résiliation.

Peut-on changer de gestionnaire locatif facilement ?

Oui, tout à fait, le changement est possible si vous n'êtes pas satisfait de votre gestionnaire locatif actuel. 

 mais nécessite de respecter certaines étapes.

Votre mandat de gestion contient des clauses de résiliation qu'il faut examiner attentivement. La durée d'engagement minimum et les conditions de rémunération déterminent les modalités de sortie. Certains contrats prévoient des délais de préavis de 3 mois avant l'échéance.

La transition vers un nouveau professionnel de l'immobilier s'organise en amont. Le nouveau gestionnaire peut vous accompagner dans les démarches administratives de résiliation et récupérer tous les documents nécessaires : dossiers locataires, contrats en cours, dépôts de garantie.

Votre locataire doit être informé du changement pour adapter ses versements. Cette modification n'affecte pas son bail ni ses conditions de location.

Anticipez ce changement en vérifiant les mentions obligatoires de votre contrat actuel et en sélectionnant votre nouveau partenaire selon ses références et sa connaissance des réglementations en vigueur.