Quels changements a apporté la loi Elan en copropriété ?

Si le but principal de la loi est de favoriser les opérations immobilières et les aménagements, de faire évoluer le secteur du logement social, plusieurs propositions touchent les copropriétés. Ainsi, c'est de la loi ELAN que découlent la possibilité de tenir les assemblées générales de copropriétaires à distance et le dispositif d’occupation temporaire de logements vacants.

Quelles sont les nouvelles règles pour les copropriétés ?

La loi ELAN, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, promulguée le 23 novembre 2018, n'a pas été sans conséquence pour les copropriétés. L'entrée en vigueur de la loi a apporté du changement sur tous les éléments suivants :

1. Possibilité de tenir les assemblées générales à distance ;
2. La clarification concernant l’exécution de travaux en copropriété ;
3. L’individualisation des frais de chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude
4. La répartition des charges en copropriété dans le règlement de copropriété ;
5. L’occupation temporaire de logements vacants ;
6. La répartition des charges en copropriété dans le règlement de copropriété.

La tenue d’assemblées générales de copropriétaires à distance, les évolutions depuis 2020

Le point phare de la loi ELAN est la possibilité de tenir les assemblées générales de copropriétaires à distance : par visioconférence, audioconférence ou par correspondance.  Introduite pour la première fois le 1er juin 2020 et plusieurs fois prorogée jusqu’au 31 juillet 2022. Cela s'est avéré essentiel lors de la crise sanitaire pour ne pas mettre à l'arrêt les copropriétés.

En plus, les copropriétaires réunis lors d’une assemblée générale se tenant à distance, peuvent choisir de voter la pérennisation de ce mode de tenue des assemblées générales dans leur copropriété. 

La tenue d’assemblées générales à distance était déjà possible avant la loi ELAN. Mais pour cela, il fallait qu’une assemblée générale se réunisse d’abord physiquement et vote la possibilité de tenir les réunions à venir à distance ainsi que le choix de tel ou tel moyen de communication électronique. Grâce à la loi ELAN (et plus précisément l’ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020), cette obligation a été abrogée. Une assemblée générale par visioconférence peut être convoquée directement, l’expression préalable par les copropriétaires d’un tel souhait n’est plus requise.

Le principe de double vote est par ailleurs institué. Dans l’article 42-5 du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les quarante-huit heures qui suivent la réunion. À défaut, la décision n'est pas valablement prise. Le décret ne précise cependant pas ce qu’il faut faire si un copropriétaire a voté différemment lors de ces deux votes.

Pour lutter contre les quorums insuffisants, le décret du 2 juillet 2020 stipule que « le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation ». Cela, afin qu’un maximum de copropriétaires exprime leurs votes, afin qu’un maximum de tantièmes soit représenté.

Le décret du 2 juillet 2020 apporte aussi des précisions pour le cas où un copropriétaire avait d’abord souhaité voter par correspondance, puis a finalement choisi d’assister à l’assemblée générale de copropriété. Dans ce cas, seuls sont pris en compte les votes qu’il a exprimés lors de sa présence physique à l’assemblée générale. Après une assemblée générale à distance, le président de séance (et le ou les scrutateurs, le cas échéant) dispose d’un délai de huit jours pour certifier l’exactitude de la feuille de présence et signer le procès-verbal.

À noter que lorsque l’assemblée générale est organisée intégralement par vote par correspondance. Elle ne peut donner lieu à une rémunération complémentaire du syndic que si son organisation n’est pas prévue dans la rémunération forfaitaire du syndic.

Davantage de clarté concernant l’exécution de travaux en copropriété et leur impact sur les parties privatives

La loi ELAN apporte davantage de précisions au principe de séparation des parties communes et des parties privatives qui avait été instauré par la loi du 10 juillet 1965. Son article 9 répète d’abord quelque peu ce qui avait été dit dans la loi du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

C’est dans la suite de cet article que sont contenues des précisions relatives aux travaux dans les parties privatives et les parties communes. La loi dispose ainsi que les travaux supposant un accès aux parties privatives, doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation (sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens).

Par ailleurs, un copropriétaire ne peut pas faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. « Dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable ». En même temps, la loi pose un garde-fou : la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

La loi précise enfin que c’est le syndicat des copropriétaires qui exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives.

Le même article 9 de la loi ELAN précise la responsabilité des entreprises et artisans qui sont amenés à réaliser des travaux dans une copropriété. On y apprend que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux (en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations) ont droit à une indemnité.

Par ailleurs, en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale des copropriétaires doit accorder au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.

La répartition des charges dans le règlement de copropriété et la question des parties communes spéciales

La loi ELAN apporte des précisions quant à la répartition des charges. Elle impose de fixer au sein du règlement de copropriété** la quote-part afférente à chaque lot pour chacune des catégories de charges**. La loi indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

On trouve aussi une précision relative à la situation dans laquelle les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, sont mis à la seule charge de certains copropriétaires(les parties communes spéciales). Dans ce cas-là, il convient d’en faire mention dans le règlement de copropriété. On peut en plus y inscrire que seuls ces copropriétaires prendront part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Ainsi, chacun de ces copropriétaires disposera d'un nombre de voix proportionnel à sa participation à ces dépenses.

L’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude

La loi ELAN étant censée moderniser les dispositions existantes en matière d’économie d’énergie. L’article 71 de la loi ELAN est donc venu modifier l’article L 241-9 du Code de l'énergie en y inscrivant l’obligation pour tout immeuble collectif d'habitation (ou mixte) pourvu d'une installation centrale de chauffage. Ces derniers doivent comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Il en va de même pour l’installation centrale de froid, lorsque l’immeuble en dispose. En vertu du même article. Il incombe au syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) de s'assurer que l'immeuble comporte des installations répondant à ces obligations.

Et comme les quantités de chaleur et de froid produites sont désormais décomptées. Les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants doivent dorénavant comprendre, en plus des frais fixes, le coût correspondant aux quantités de chaleur et de froid produites. En d’autres mots, ces charges doivent être individualisées.

Changement et nouvelles obligations sur les compteurs

Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019  demande par ailleurs que les relevés des compteurs doivent pouvoir être effectués sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs. Depuis le 25 octobre 2020, n’est autorisée l’installation que de compteurs relevables par télé-relève. Et à compter du 1er janvier 2027, l'ensemble des compteurs doivent être relevables par télé-relève.

S’agissant de la production d'eau chaude, en particulier, dans les immeubles collectifs où la production d'eau chaude est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif. Les frais de combustible ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau chaude doivent être répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d'eau chaude.

Mais lorsque les conditions de fourniture de l'eau chaude ne permettent pas de connaître la part des frais de combustible ou d'énergie entrant dans le prix de cette fourniture. Cette part fait l'objet d'une estimation forfaitaire égale aux deux tiers au moins du prix total de l'eau chaude fournie par l'installation commune de l'immeuble.

Dans les cas pour lesquels l'installation de compteurs individuels d'énergie thermique ne serait pas techniquement possible, ou entraînerait des coûts excessifs au regard des économies d'énergie attendues. Des répartiteurs de frais de chauffage doivent être installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur.

À noter que sont dispensés de ces obligations les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible d'installer des compteurs individuels. Et cela afin de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif. Ainsi que les immeubles pour lesquels le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) justifie que l'individualisation des frais de chauffage par l'installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible. Ou bien entraîne un coût excessif au regard des économies d'énergie susceptibles d'être réalisées. 

Dans ce cas, le syndic doit établir, au nom du syndicat des copropriétaires, une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note doit être jointe aux carnets numériques d'information, de suivi et d'entretien des logements, comme l’exige l'article L. 111-10-5 du code de la construction et de l'habitation.

L’occupation temporaire de logements vacants

La loi ELAN a instauré à titre expérimental, jusqu’au 31 décembre 2023, le principe d’occupation temporaire. Depuis, cette expérimentation a été pérennisée par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023. En vertu de l'article 29, tout logement vacant peut être occupé par des tiers « à des fins de logement, d'hébergement, d'insertion et d'accompagnement social ». Cela, dans le but d’« assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires ».

Sont autorisés à loger des résidents temporaires dans les logements vacants les organismes publics, les organismes privés ou les associations : « qui mettent en place un dispositif d'occupation temporaire de locaux en vue d'en assurer la protection et la préservation ». Ces différents organismes doivent obligatoirement être agréés par l'État, au vu de leurs compétences à mener des travaux d'aménagement et à organiser l'occupation de bâtiments par des résidents temporaires.

« Les opérations d'occupation temporaire de locaux en vue d'en assurer la protection et la préservation, font l'objet d'une convention entre le propriétaire et un organisme public, un organisme privé ou une association qui s'engage à protéger et à préserver les locaux qui sont mis à sa disposition et à les rendre au propriétaire libre de toute occupation à l'échéance de la convention », précise la loi.

Cette convention doit être d'une durée maximale de trois ans. Elle peut être prorogée par périodes d'un an, dès lors que le propriétaire justifie que, à l'issue de l'occupation du bâtiment par des résidents temporaires. Le changement de destination initialement envisagé pour les locaux ne peut avoir lieu.

Les engagements réciproques de l'organisme ou de l'association et de chaque occupant ainsi que la finalité de l'occupation doivent figurer dans un contrat de résidence temporaire. À noter que le contrat peut prévoir le versement par le résident à l'organisme ou à l'association d'une redevance. La rupture anticipée du contrat par l'organisme ou l'association est soumise à des règles de préavis.

Cette rupture ne peut être opérée que pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant ou l'arrivée à terme de la convention. L'arrivée à terme du contrat de résidence temporaire ou sa rupture dans les conditions prévues aux sixième et septième alinéas déchoit le résident de tout titre d'occupation.

Le transfert d’office de voies privées dans le domaine public

Disposition qui intéressera les résidents de grandes copropriétés, sur le territoire desquelles se situe une voie privée : l’article 26 de la loi ELAN facilite le transfert d’office de voies privées dans le domaine public. Cet article modifie l’article L 318-3 du Code de l’urbanisme. On y lit désormais : « La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations et dans des zones d'activités ou commerciales peut, après enquête publique ouverte par l'autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l'établissement public de coopération intercommunale et réalisée conformément aux dispositions du code des relations entre le public et l'administration, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées. La décision de l'autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés ».

Une telle décision peut être prise par délibération du conseil municipal. Et même l’opposition d’un propriétaire intéressé ne peut l’empêcher : dans ce cas, cette décision est prise par arrêté préfectoral, à la demande de la commune. « L'acte portant classement d'office comporte également approbation d'un plan d'alignement dans lequel l'assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique », peut-on lire dans cet article du Code de l’urbanisme modifié par la loi ELAN.

Rénovation des façades des immeubles de moyenne hauteur : de nouvelles exigences en termes de sécurité

L’article 30 de la loi ELAN modifie l’article L 122-1 du Code de la construction et de l’habitation afin de faire appliquer aussi aux immeubles de moyenne hauteur, une poignée de dispositions en matière de sécurité lors des travaux sur leurs façades.

Comme le précise le décret n° 2019-461 du 16 mai 2019  est considéré immeuble de moyenne hauteur pour l'application, tout immeuble à usage d'habitation dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de 28 m au-dessus du niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie. En d’autres mots, l’immense majorité des immeubles en copropriété sont concernés.

« Les travaux de rénovation de façade des immeubles de moyenne hauteur ne doivent pas porter atteinte à la sécurité des occupants contre le risque d'incendie et doivent leur permettre, soit de quitter l'immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours ». Par ailleurs, les matériaux utilisés lors de ces travaux doivent permettre d'éviter la propagation d'un incendie par la façade, quelle qu'en soit l'origine.

Le système de façade doit être constitué de matériaux pratiquement incombustibles et doit permettre de neutraliser l'effet du tirage thermique s'il comporte des vides constructifs. En tout état de cause, le système de façade retenu doit permettre l'intervention en sécurité des services de secours et de lutte contre l'incendie.

Enfin, les travaux qui conduisent à la création, à l'aménagement, à la modification ou au changement de destination d'un immeuble de moyenne hauteur. Ceux-ci ne peuvent désormais être exécutés qu'après autorisation de l'autorité chargée de la police de la sécurité. Celle-ci vérifie leur conformité aux règles prévues pour le type d'immeubles concerné.

La réquisition de locaux vacants

L’article 32 de la loi ELAN, quant à lui, vient modifier l’article L 642-1 du Code de la construction et de l’habitation et fixe les modalités relatives à la réquisition de locaux vacants. Attention, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux logements appartenant aux personnes morales. En copropriété, cela est tout à fait possible lorsqu’un lot (ou plusieurs lots) appartient non pas à un particulier, mais à une société civile immobilière (SCI).

Avant de procéder à la réquisition, le préfet du département doit informer le maire de la commune d'implantation des locaux de son intention de procéder à la réquisition et doit recueillir l’avis favorable du maire. La réquisition donne la jouissance des locaux à un attributaire, à charge pour lui de les donner à bail à des personnes bénéficiaires ou de les utiliser pour assurer l'hébergement d'urgence de personnes sans abri.

La réquisition ouvre le droit pour l'attributaire de réaliser des travaux, payés par lui, de mise aux normes minimales requises en fonction de l'usage prévu pour les locaux. L'attributaire doit informer le titulaire du droit d'usage de la nature des travaux et de leur délai d'exécution, et lui communiquer le tableau d'amortissement du coût de ces travaux.

Pour quelle durée est-il donc possible de réquisitionner un local ?

Lorsque les locaux sont réquisitionnés dans l'objectif d'assurer l'hébergement d'urgence de personnes sans abri, la durée de la réquisition ne peut excéder deux ans. Toutefois, lorsque l'importance des travaux le justifie, elle peut être supérieure à deux ans, sans dépasser quatre ans. Dans les autres cas, la durée de la réquisition est comprise entre un an et six ans. Cependant, quand l'importance des travaux le justifie, elle peut être supérieure à six ans, sans dépasser douze ans.

Le permis de construire exigé pour plus de travaux d'extension

La loi ELAN élargit l’éventail des situations où l’obtention d’un permis de construire s’avère nécessaire. Le permis de construire est ainsi nécessaire pour les extensions de plus de 20 m² de surface ou 40 m² si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU).

Un permis de construire est également requis pour les terrasses nécessitant une surélévation avec une emprise au sol supérieure à 20 m², les terrasses couvertes (auvent ou toiture) créant une emprise au sol supérieure à 20 m² ainsi que les terrasses aménagées sur un balcon.

Un permis de construire sera aussi exigé pour les travaux entraînant une modification de la structure porteuse ou de la façade lorsqu’ils s'accompagnent d'un changement de destination. Enfin, le permis de construire est requis pour la construction d’abris de jardin dont la surface est supérieure à 20 m².

L’obligation de recourir à un architecte pour les travaux soumis à un permis de construire

Et qui dit permis de construire dit recours à un architecte. L’article 107 de la loi ELAN modifie l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture. On y lit que le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la construction envisagée est soumise à l’obtention d’un permis de construire.

 « Quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire, doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire, sans préjudice du recours à d'autres personnes participant, soit individuellement, soit en équipe, à la conception ». Le projet architectural doit définir par des plans et des documents écrits l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

Même si l'architecte n'assure pas la direction des travaux, le maître d'ouvrage doit le mettre en mesure dans des conditions fixées par le contrat. Il se doit d'assurer que les documents d'exécution et les ouvrages en cours de réalisation respectent les dispositions du projet architectural élaboré par ses soins.

Si ces dispositions ne sont pas respectées, l'architecte doit en avertir le maître d'ouvrage. Par ailleurs, lorsque le maître d'ouvrage fait appel à d'autres prestataires pour participer aux côtés de l'architecte à la conception du projet. Il peut confier à l'architecte les missions de coordination de l'ensemble des prestations et de représentation des prestataires.

Vente d’un logement social et passage au régime de copropriété

L’article 88 de la loi ELAN précise les modalités de vente d’un logement social à une personne physique appelée, comme résultat de cette acquisition, à devenir copropriétaire. À compter du 1er janvier 2020, lorsqu’un logement situé dans un immeuble appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré est destiné à être soumis au statut de la copropriété après sa vente à un particulier.

Le contrat de vente doit comporter une clause permettant de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l'acquéreur jusqu'à l'expiration d'une période ne pouvant excéder dix ans. Et ce, à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble, en prévoyant la possibilité d'une décote du prix de vente.

Le contrat de vente doit par ailleurs définir les conditions dans lesquelles l'acquéreur participe au paiement des charges de copropriété, entretien et fonctionnement des parties communes de l'immeuble pendant cette période où le transfert de propriété sur la quote-part des parties communes n’a pas encore eu lieu.

Quels sont les objectifs de la loi élan ?

Continuer à moderniser le parc immobilier français constitue un enjeu majeur pour les années à venir. Pour y répondre, la loi ELAN poursuit quatre grands objectifs stratégiques.

• La simplification des procédures de construction. Pour répondre à la demande croissante de logements, la loi allège les normes d'urbanisme et raccourcit les délais administratifs, particulièrement dans les zones dans lesquelles le marché immobilier est tendu.
• La modernisation du logement social. Une réorganisation en profondeur du secteur est engagée avec le regroupement des bailleurs sociaux. Cette restructuration vise à optimiser la gestion du parc HLM et à renforcer l'efficacité opérationnelle des organismes.
• L'encadrement des pratiques locatives. De nouvelles mesures sont mises en place pour sécuriser les relations entre propriétaires et locataires : introduction du bail mobilité, dispositifs d'encadrement des loyers et renforcement de la lutte contre l'habitat indigne.
• La transition numérique de l'habitat. La loi encourage l'innovation technologique dans le secteur avec le développement des logements connectés et la dématérialisation des procédures, tant pour l'urbanisme que pour les transactions immobilières.