Loi ELAN sur la copropriété : quelles mesures ?

La tenue d’assemblées générales de copropriétaires à distance

Le point phare de la loi ELAN est la possibilité de tenir les assemblées générales de copropriétaires à distance (par visioconférence, audioconférence ou par correspondance). Introduite pour la première fois le 1er juin 2020 et plusieurs fois prorogée, cette possibilité est aujourd’hui en vigueur jusqu’au 31 juillet 2022. Sur le papier, cette reconduction est toujours temporaire, mais il n’est pas impossible que cette possibilité soit pérennisée à l’avenir. En plus, les copropriétaires réunis lors d’une assemblée générale se tenant à distance, peuvent choisir de voter la pérennisation de ce mode de tenue des assemblées générales dans leur copropriété. Ainsi, ils ne dépendront plus de l’instabilité du cadre législatif.

La tenue d’assemblées générales à distance était déjà possible avant la loi ELAN. Mais pour cela, il fallait qu’une assemblée générale se réunisse d’abord physiquement et vote la possibilité de tenir les réunions à venir à distance ainsi que le choix de tel ou tel moyen de communication électronique. Grâce à la loi ELAN (et plus précisément l’ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020), cette obligation a été abrogée : une assemblée générale par visioconférence peut être convoquée directement, l’expression préalable par les copropriétaires d’un tel souhait n’est plus requise.

Cette ordonnance abroge la nécessité de recourir au courrier postal, qui était jusqu’ici de mise. « Lorsqu'une personne ou une entité mentionnée à l'article 1er est tenue de procéder à la convocation d'une assemblée par voie postale, aucune nullité de l'assemblée n'est encourue du seul fait qu'une convocation n'a pas pu être réalisée par voie postale en raison de circonstances extérieures à cette personne ou entité », peut-on lire dans l’article 2 de cette ordonnance. Il en va de même pour la communication de documents : « Lorsqu'une personne ou une entité mentionnée à l'article 1er est tenue de faire droit à une demande de communication d'un document ou d'une information à un membre d'une assemblée préalablement à la tenue de celle-ci en vertu des dispositions qui lui sont applicables, cette communication peut être valablement effectuée par message électronique, sous réserve que le membre indique dans sa demande l'adresse électronique à laquelle elle peut être faite », stipule l’article 2.

Le principe de double vote est par ailleurs institué. Dans l’article 42-5 du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 « pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété », on peut lire : « Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les quarante-huit heures qui suivent la réunion. À défaut, la décision n'est pas valablement prise ». Le décret ne précise cependant pas ce qu’il faut faire si un copropriétaire a voté différemment lors de ces deux votes.

Pour lutter contre les quorums insuffisants, le décret du 2 juillet 2020 stipule que « le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation ». Cela, afin qu’un maximum de copropriétaires expriment leurs votes, afin qu’un maximum de tantièmes soient représentés.

Le décret du 2 juillet 2020 apporte aussi des précisions pour le cas où un copropriétaire avait d’abord souhaité voter par correspondance, puis a finalement choisi d’assister à l’assemblée générale de copropriété. Dans ce cas, seuls sont pris en compte les votes qu’il a exprimés lors de sa présence physique à l’assemblée générale. Après une assemblée générale à distance, le président de séance (et le ou les scrutateurs, le cas échéant) dispose d’un délai de huit jours pour certifier l’exactitude de la feuille de présence et signer le procès-verbal.

À noter que lorsque l’assemblée générale est organisée intégralement par vote par correspondance, elle ne peut donner lieu à une rémunération complémentaire du syndic que si son organisation n’est pas prévue dans la rémunération forfaitaire du syndic.

Davantage de clarté concernant l’exécution de travaux

La loi ELAN apporte davantage de précisions au principe de séparation des parties communes et parties privatives qui avait été instauré par la loi du 10 juillet 1965. Son article 9 répète d’abord quelque peu ce qui avait été dit dans la loi du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». C’est dans la suite de cet article que sont contenues des précisions relatives aux travaux dans les parties privatives et les parties communes.

La loi dispose ainsi que les travaux supposant un accès aux parties privatives, doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation (sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens). Par ailleurs, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, « dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable ». En même temps, la loi pose un garde-fou : la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. La loi précise enfin que c’est le syndicat des copropriétaires qui exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives.

Le même article 9 de la loi ELAN précise la responsabilité des entreprises et artisans qui sont amenés à réaliser des travaux dans une copropriété. On y apprend que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux (en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations) ont droit à une indemnité. Par ailleurs, en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale des copropriétaires doit accorder au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.

La répartition des charges en copropriété

La loi ELAN apporte des précisions quant à la répartition des charges. Elle impose de fixer au sein du règlement de copropriété la quote-part afférente à chaque lot pour chacune des catégories de charges. Elle indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. On y trouve aussi une précision relative à la situation où les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, sont mis à la seule charge de certains copropriétaires. Dans ce cas-là, il convient d’en faire mention dans le règlement de copropriété. On peut en plus y inscrire que seuls ces copropriétaires prendront part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Ainsi, chacun de ces copropriétaires disposera d'un nombre de voix proportionnel à sa participation à ces dépenses.

L’individualisation des frais de chauffage, refroidissement et production d’eau chaude

La loi ELAN étant censée moderniser les dispositions existantes en matière de logement, en ces temps de soucis pour notre environnement et le réchauffement climatique, le législateur n’a pas pu passer à côté de l’impératif d’économie d’énergie. L’article 71 de la loi ELAN est donc venue modifier l’article L 241-9 du Code de l'énergie en y inscrivant l’obligation pour tout immeuble collectif d'habitation (ou mixte) pourvu d'une installation centrale de chauffage, de comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Il en va de même pour l’installation centrale de froid, lorsque l’immeuble en dispose. En vertu du même article, il incombe au syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) de s'assurer que l'immeuble comporte des installations répondant à ces obligations.

Et comme les quantités de chaleur et de froid produites sont désormais décomptées, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants doivent désormais comprendre, en plus des frais fixes, le coût correspondant aux quantités de chaleur et de froid produites. En d’autres mots, ces charges doivent être individualisées.

Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 « relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire consommée et à la répartition des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude sanitaire, dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel » demande par ailleurs que les relevés des compteurs doivent pouvoir être effectués sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs. Depuis le 25 octobre 2020, n’est autorisée l’installation que de compteurs relevables par télé-relève. Et à compter du 1er janvier 2027, l'ensemble des compteurs doivent être relevables par télé-relève.

S’agissant de la production d'eau chaude en particulier, dans les immeubles collectifs où la production d'eau chaude est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, les frais de combustible ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau chaude doivent être répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d'eau chaude. Mais lorsque les conditions de fourniture de l'eau chaude ne permettent pas de connaître la part des frais de combustible ou d'énergie entrant dans le prix de cette fourniture, cette part fait l'objet d'une estimation forfaitaire égale aux deux tiers au moins du prix total de l'eau chaude fournie par l'installation commune de l'immeuble. Dans les cas dans lesquels l'installation de compteurs individuels d'énergie thermique ne serait pas techniquement possible, ou entraînerait des coûts excessifs au regard des économies d'énergie attendues, des répartiteurs de frais de chauffage doivent être installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur.

À noter que sont dispensés de ces obligations les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible d'installer des compteurs individuels pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif, ainsi que les immeubles pour lesquels le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) justifie que l'individualisation des frais de chauffage par l'installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d'énergie susceptibles d'être réalisées. Dans ce cas, le syndic doit établir, au nom du syndicat des copropriétaires, une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note doit être jointe aux carnets numériques d'information, de suivi et d'entretien des logements, comme l’exige l'article L. 111-10-5 du code de la construction et de l'habitation.

L’occupation temporaire de logements vacants

Au grand dam des copropriétaires, la loi ELAN instaure (à titre expérimental, jusqu’au 31 décembre 2023 certes) le principe d’occupation temporaire. Depuis cette loi, en vertu de son article 29, tout logement vacant peut être occupé par des tiers « à des fins de logement, d'hébergement, d'insertion et d'accompagnement social ». Cela, dans le but d’« assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires ». Sont autorisés à loger des résidents temporaires dans les logements vacants les organismes publics, les organismes privés ou les associations « qui mettent en place un dispositif d'occupation temporaire de locaux en vue d'en assurer la protection et la préservation ». Ces différents organismes doivent obligatoirement être agréés par l'État, au vu de leurs compétences à mener des travaux d'aménagement et à organiser l'occupation de bâtiments par des résidents temporaires.

« Les opérations d'occupation temporaire de locaux en vue d'en assurer la protection et la préservation, font l'objet d'une convention entre le propriétaire et un organisme public, un organisme privé ou une association qui s'engage à protéger et à préserver les locaux qui sont mis à sa disposition et à les rendre au propriétaire libres de toute occupation à l'échéance de la convention », précise la loi. Cette convention doit être d'une durée maximale de trois ans et peut être prorogée par périodes d'un an, dès lors que le propriétaire justifie que, à l'issue de l'occupation du bâtiment par des résidents temporaires, le changement de destination initialement envisagé pour les locaux ne peut avoir lieu.

Les engagements réciproques de l'organisme ou de l'association et de chaque occupant ainsi que la finalité de l'occupation doivent figurer dans un contrat de résidence temporaire. À noter que le contrat peut prévoir le versement par le résident à l'organisme ou à l'association d'une redevance. La rupture anticipée du contrat par l'organisme ou l'association est soumise à des règles de préavis. Cette rupture ne peut être opérée que pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant ou l'arrivée à terme de la convention. L'arrivée à terme du contrat de résidence temporaire ou sa rupture dans les conditions prévues aux sixième et septième alinéas déchoit le résident de tout titre d'occupation.

Le transfert d’office de voies privées dans le domaine public

Disposition qui intéressera les résidents de grandes copropriétés, sur le territoire desquelles se situe une voie privée : l’article 26 de la loi ELAN facilite le transfert d’office de voies privées dans le domaine public. Cet article modifie l’article L 318-3 du Code de l’urbanisme. On y lit désormais : « La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations et dans des zones d'activités ou commerciales peut, après enquête publique ouverte par l'autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l'établissement public de coopération intercommunale et réalisée conformément aux dispositions du code des relations entre le public et l'administration, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées. La décision de l'autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés ».

Une telle décision peut être prise par délibération du conseil municipal. Et même l’opposition d’un propriétaire intéressé ne peut l’empêcher : dans ce cas, cette décision est prise par arrêté préfectoral, à la demande de la commune. « L'acte portant classement d'office comporte également approbation d'un plan d'alignement dans lequel l'assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique », peut-on lire dans cet article du Code de l’urbanisme modifié par la loi ELAN.

Rénovation des façades des immeubles de moyenne hauteur : de nouvelles exigences en termes de sécurité

L’article 30 de la loi ELAN modifie l’article L 122-1 du Code de la construction et de l’habitation afin de faire appliquer également aux immeubles de moyenne hauteur, et non plus seulement aux immeubles de grande hauteur, une poignée de dispositions en matière de sécurité lors des travaux sur leurs façades. Comme le précise le décret n° 2019-461 du 16 mai 2019 relatif aux travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur, est considéré immeuble de moyenne hauteur pour l'application, tout immeuble à usage d'habitation dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de 28 m au-dessus du niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie. En d’autres mots, l’immense majorité des immeubles en copropriété sont concernés.

« Les travaux de rénovation de façade des immeubles de moyenne hauteur ne doivent pas porter atteinte à la sécurité des occupants contre le risque d'incendie et doivent leur permettre, soit de quitter l'immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours », peut-on lire dans ce décret. Par ailleurs, les matériaux utilisés lors de ces travaux doivent permettre d'éviter la propagation d'un incendie par la façade, quelle qu'en soit l'origine. Le système de façade doit être constitué de matériaux pratiquement incombustibles et doit permettre de neutraliser l'effet du tirage thermique s'il comporte des vides constructifs. En tout état de cause, le système de façade retenu doit permettre l'intervention en sécurité des services de secours et de lutte contre l'incendie.

Enfin, les travaux qui conduisent à la création, à l'aménagement, à la modification ou au changement de destination d'un immeuble de moyenne hauteur ne peuvent désormais être exécutés qu'après autorisation de l'autorité chargée de la police de la sécurité, qui vérifie leur conformité aux règles prévues pour le type d'immeubles concerné.

La réquisition de locaux vacants

L’article 32 de la loi ELAN, quant à lui, vient modifier l’article L 642-1 du Code de la construction et de l’habitation et fixe les modalités relatives à la réquisition de locaux vacants. Attention, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux logements appartenant aux personnes morales. En copropriété, cela est tout à fait possible lorsqu’un lot (ou plusieurs lots) appartiennent non pas à un particulier mais à une société civile immobilière (SCI).

« Afin de garantir le droit au logement, le représentant de l'État dans le département peut réquisitionner des locaux sur lesquels une personne morale est titulaire d'un droit réel en conférant l'usage et qui sont vacants depuis plus de douze mois, dans les communes où existent d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logement au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées », peut-on lire dans cet article de loi.

Avant de procéder à la réquisition, le préfet du département doit informer le maire de la commune d'implantation des locaux de son intention de procéder à la réquisition et doit recueillir l’avis favorable du maire. La réquisition donne la jouissance des locaux à un attributaire, à charge pour lui de les donner à bail à des personnes bénéficiaires ou de les utiliser pour assurer l'hébergement d'urgence de personnes sans abri.

La réquisition ouvre le droit pour l'attributaire de réaliser des travaux, payés par lui, de mise aux normes minimales requises en fonction de l'usage prévu pour les locaux. L'attributaire doit informer le titulaire du droit d'usage de la nature des travaux et de leur délai d'exécution, et lui communiquer le tableau d'amortissement du coût de ces travaux.

Pour quelle durée est-il donc possible de réquisitionner un local ? Lorsque les locaux sont réquisitionnés dans l'objectif d'assurer l'hébergement d'urgence de personnes sans abri, la durée de la réquisition ne peut excéder deux ans. Toutefois, lorsque l'importance des travaux le justifie, elle peut être supérieure à deux ans, sans dépasser quatre ans. Dans les autres cas, la durée de la réquisition est comprise entre un an et six ans. Toutefois, lorsque l'importance des travaux le justifie, elle peut être supérieure à six ans, sans dépasser douze ans.

Le permis de construire exigé dans davantage de situations

La loi ELAN élargit l’éventail des situations où l’obtention d’un permis de construire s’avère nécessaire. Le permis de construire est ainsi nécessaire aussi pour les extensions de plus de 20 m2 de surface (40 m² si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU)). Un permis de construire est également nécessaire pour les terrasses nécessitant une surélévation avec une emprise au sol supérieure à 20 m2, les terrasses couvertes (auvent ou toiture) créant une emprise au sol supérieure à 20 m2 ainsi que les terrasses aménagées sur un balcon. Un permis de construire sera aussi exigé pour les travaux entraînant une modification de la structure porteuse ou de la façade lorsqu’ils s'accompagnent d'un changement de destination. Enfin, le permis de construire est requis pour la construction d’abris de jardin dont la surface est supérieure à 20 m2.

L’obligation de recourir à un architecte

Et qui dit permis de construire dit recours à un architecte. L’article 107 de la loi ELAN modifie l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture. On y lit que le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la construction envisagée est soumise à l’obtention d’un permis de construire : « Quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire, doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire, sans préjudice du recours à d'autres personnes participant, soit individuellement, soit en équipe, à la conception ». Le projet architectural doit définir par des plans et documents écrits l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

Même si l'architecte n'assure pas la direction des travaux, le maître d'ouvrage doit le mettre en mesure dans des conditions fixées par le contrat, de s'assurer que les documents d'exécution et les ouvrages en cours de réalisation respectent les dispositions du projet architectural élaboré par ses soins. Si ces dispositions ne sont pas respectées, l'architecte doit en avertir le maître d'ouvrage. Par ailleurs, lorsque le maître d'ouvrage fait appel à d'autres prestataires pour participer aux côtés de l'architecte à la conception du projet, il peut confier à l'architecte les missions de coordination de l'ensemble des prestations et de représentation des prestataires.

Vente d’un logement social et passage au régime de copropriété

L’article 88 de la loi ELAN précise les modalités de vente d’un logement social à une personne physique appelée, comme résultat de cette acquisition, à devenir copropriétaire. À compter du 1er janvier 2020, lorsqu’un logement situé dans un immeuble appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré est destiné à être soumis au statut de la copropriété après sa vente à un particulier, le contrat de vente doit comporter une clause permettant de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l'acquéreur jusqu'à l'expiration d'une période ne pouvant excéder dix ans à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble, en prévoyant la possibilité d'une décote du prix de vente. Le contrat de vente doit par ailleurs définir les conditions dans lesquelles l'acquéreur participe au paiement des charges d'entretien et de fonctionnement des parties communes de l'immeuble pendant cette période où le transfert de propriété sur la quote-part des parties communes n’a pas encore eu lieu.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.