Le guide complet pour renforcer la sécurité de votre immeuble en copropriété en 2025

La question de la sécurité est une problématique incontournable de la vie en copropriété, qu’il s’agisse d’un immeuble en plein centre-ville, en périphérie, ou dans des communes de taille moyenne. La sécurité d’une copropriété touche à plusieurs éléments distincts, avec le problème de l’accès à l’immeuble, celui de la sécurisation des parties communes, mais également des parties privatives. 

**La sécurité dans un immeuble en copropriété repose sur plusieurs piliers fondamentaux qu'il est essentiel de maîtriser. **

1. La notion de sécurité englobe d'abord la protection contre les risques d'incendie, avec des équipements spécifiques comme les extincteurs, les systèmes de désenfumage et les portes coupe-feu. 
2. Le contrôle des accès constitue le deuxième axe majeur, via l'installation de dispositifs comme les badges électroniques, les interphones ou la vidéosurveillance.
3. La sécurisation des parties communes représente le troisième volet, notamment grâce à un éclairage adapté et une maintenance régulière des équipements sensibles comme les ascenseurs. 
4. Enfin, la protection des biens et des personnes passe par des mesures anti-intrusion et la présence éventuelle d'un gardien. La mise en place de ces différents dispositifs doit respecter un cadre légal strict, tout en étant adaptée aux spécificités de votre immeuble et aux besoins des résidents.

Nos conseils pour améliorer la sécurité de votre copropriété

Afin d'améliorer la sécurité de votre immeuble en copropriété, il existe toute une panoplie d'outils et de dispositifs que l'on passe en revue.

• Installer un système de badges électroniques Vigik pour contrôler les accès à l'immeuble.
• Équiper les parties communes de détecteurs de présence connectés.
• Renforcer les points d'accès sensibles avec des portes blindées certifiées A2P et des serrures multipoints.
• Mettre en place un éclairage LED intelligent qui s'active automatiquement.
• Équiper la résidence d'un système de vidéosurveillance.
• Faire réaliser un audit sécurité complet par des experts pour identifier les vulnérabilités.
• Souscrire à une assurance multirisque immeuble.

Les obligations légales de sécurité dans une copropriété

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété impose au syndic de préserver la santé et la sécurité des occupants. Ce qui se traduit par différentes mesures aussi bien pour protéger les copropriétaires contre les risques d'incendie que de dégradation, vol ou autre.

La réglementation incendie dans les immeubles d'habitation

Progressivement, les missions du syndic ont été élargies, notamment en matière de sécurité incendie (arrêté du 31 janvier 1986). Il y a de nombreuses obligations à respecter pour protéger les habitants. Des obligations communes à tous les immeubles et d'autres spécifiques aux bâtiments de grande hauteur.

• Les blocs-portes coupe-feu sont obligatoires dans les immeubles construits après 1987. Ce type de porte constitue un élément vital pour la sécurité incendie dans votre copropriété. Elles sont conçues pour résister à la chaleur et à l'incendie le plus longtemps possible. Leur installation est obligatoire pour tous les locaux poubelles ne disposant pas d’un accès direct vers l’extérieur ou vers des coursives ouvertes. Il y a des normes strictes à respecter comme le fait que le système puisse être ouvert sans clé depuis l’extérieur et qu’il s’ouvre dans le sens de l’évacuation. Une telle configuration assure une évacuation rapide et sécurisée des occupants.
• Les extincteurs doivent être positionnés dans des endroits stratégiques, dans les cages d'escalier, les parkings, les chaufferies. Ils sont obligatoires d’ailleurs dans les cages d’escalier d’un immeuble de plus de 50 mètres. Idem dans les parkings, leur nombre dépend de la taille du parking avec des règles en la matière (1 pour 15 voitures). Les extincteurs sont aussi spécifiques en fonction et en nombre selon le type de chauffage (fioul, gaz…), et il faut en positionner en dans la machinerie de l'ascenseur.
• Les systèmes de désenfumage sont un élément essentiel de lutte contre les incendies dès que les copropriétés font plus de 2 étages. Ils servent à évacuer les fumées et gaz toxique. Le mécanisme peut être vertical avec des lanterneaux en toiture s’ouvrant automatiquement ou manuellement. Les systèmes horizontaux se présentent eux sous la forme de grilles motorisées dans les couleurs alliées à un système de détection des fumées. 
• Les blocs de secours sont des blocs lumineux indiquant les sorties. Ils sont obligatoires dans toutes les constructions depuis 1986 pour les immeubles de plus de 28 mètres. Il est nécessaire qu’ils soient installés dans toutes les circulations communes, au-dessus des portes et entretenus régulièrement.
• La colonne sèche est obligatoire lorsque le plancher du logement le plus élevé est situé au moins à 28 mètres de hauteur. Il s’agit d’une canalisation vide qui peut être raccordée à l’extérieur pour faciliter l’accès à l’eau aux étages où doivent intervenir les sapeurs-pompiers.

Quelles sont les obligations en matière d'extincteur en copropriété ?

Les obligations en matière d'extincteurs varient en fonction des spécificités de votre copropriété. La législation impose des règles précises, notamment pour les parkings dans lesquels vous devez installer un extincteur pour 15 places de stationnement.

Pour une sécurité optimale, chaque niveau de parking doit également être équipé d'un bac de sable.

Les chaufferies nécessitent des équipements spécifiques : deux extincteurs pour le chauffage au fioul, un extincteur à poudre polyvalente avec signalétique "Ne pas utiliser sur flamme gaz" pour le gaz naturel. Le local des machines d'ascenseur requiert par ailleurs son propre extincteur.

Pour les cages d'escalier, un vote à la majorité absolue en assemblée générale permet d'installer des extincteurs même quand la réglementation ne l'ordonne pas. Une telle démarche préventive, recommandée par les professionnels, renforce la protection des résidents.

Les obligations du syndic en matière de sécurité

Le syndic est tenu d’afficher les différentes consignes de sécurité et plans d’évacuation dans les parties communes. Ces indications doivent comprendre le plan des niveaux avec l’emplacement des extincteurs et des issues de secours, les consignes à suivre (secours à appeler). Elles doivent être lisibles, inaltérables et mises à jour dès qu’un changement est effectué dans l’immeuble.

La responsabilité première du syndic consiste à vérifier le bon fonctionnement des équipements et à planifier leur maintenance régulière. 

Le carnet d'entretien détaillé doit répertorier l'ensemble des interventions et des contrôles effectués sur les dispositifs de protection. Les vérifications périodiques concernent notamment les installations électriques, les systèmes d'éclairage de sécurité et les moyens de lutte contre l'incendie.

Face à une situation mettant en péril la salubrité ou la sûreté de l'immeuble, le syndic peut engager des travaux urgents sans attendre l'accord de l'assemblée générale. Une telle intervention s’accompagne d’une obligation d'avertir les copropriétaires rapidement pour expliquer les travaux réalisés.

Sécuriser l'accès à votre immeuble

Les systèmes de contrôle d'accès

Les technologies de contrôle d'accès ont considérablement évolué ces dernières années. Le système Vigik®, est depuis plusieurs années largement adopté dans les copropriétés. Il offre un excellent compromis entre praticité et protection. Sa programmation peut aussi être personnalisée, autorisant un accès temporaire aux prestataires tout en garantissant une traçabilité complète des passages.

La sécurisation des portes et des issues

Le choix des équipements a pour but de répondre aux normes en vigueur. Spécialement pour les bloc-portes coupe-feu dont le rôle est de limiter la propagation des incendies entre les parkings et les parties habitables.

Les systèmes de contrôle d'accès modernes comme les lecteurs de badges électroniques servent à gérer finement les droits d'accès des résidents.

Les serrures électromagnétiques par ventouses offrent une résistance accrue comparée aux serrures classiques, avec une capacité de retenue pouvant atteindre 500 kg.

Pour une sécurité optimale, l'installation d'un sas d'entrée constitue une solution efficace en créant une zone tampon entre l'extérieur et l'intérieur. Cela facilite le filtre des entrées grâce à un double système de portes. La première équipée d'un digicode et la seconde d'un interphone vidéo pour identifier les visiteurs.

L'éclairage des parties communes

Un éclairage performant garantit la sécurité des résidents dans leurs déplacements quotidiens et permet un bon usage des parties communes.

La législation française définit d'ailleurs des seuils d'éclairage minimum. Par exemple :

• 20 lux pour les voies d’accès et les places de parking en extérieur ;
• 50 lux pour les accès intérieurs de l’immeuble et les parkings intérieurs ;
• 100 lux pour les coursives ;
• 150 lux pour les escaliers.

Le syndic de copropriété doit veiller au respect de ces normes. Par ailleurs, l'éclairage représente jusqu'à 30 % des consommations électriques dans les parties communes d'un immeuble. Au-delà de l'aspect économique, plusieurs technologies modernes offrent des solutions efficaces pour optimiser la consommation : détecteurs de présence, minuteries intelligentes et LED basse consommation.

Protéger les biens et les personnes

La vidéosurveillance des parties communes

La vidéosurveillance peut s'avérer très utile comme dispositif de sécurité pour protéger les parties communes des copropriétés. L'idéal est de positionner les caméras à des endroits essentiels comme : le hall d'entrée, le parking, le ou les ascenseurs, le local à vélo, etc.

L'installation de caméras doit être votée en assemblée générale des copropriétaires et respecter un cadre légal strict défini par la CNIL pour préserver la vie privée des résidents.

Les caméras vont alors uniquement filmer les espaces communs comme le hall d'entrée, les parkings, le local à vélos ou les accès aux ascenseurs.

Il est en effet formellement interdit de filmer les parties privatives (portes d'appartements, balcons, fenêtres) ou la voie publique. La présence de caméras doit être signalée par des panneaux d'information visibles.

La gestion des images est aussi strictement encadrée : seuls le syndic et les membres du conseil syndical sont autorisés à les visualiser, uniquement en cas d'incident. La durée de conservation est limitée à 30 jours maximum.

Le rôle du gardien dans la sécurité

Bénéficier de la présence quotidienne d'un gardien dans votre copropriété est un atout majeur pour la tranquillité. La vigilance du gardien va permettre de prévenir les intrusions et les actes malveillants grâce à des rondes régulières dans les parties communes. 

Mais le rôle du gardien est aussi de veiller au bon fonctionnement des équipements de protection, vérification des systèmes d'accès, test des éclairages, des appareils de sécurité et supervision des caméras le cas échéant. En cas d'incident, il peut rapidement alerter les services d'urgence concernés.

Toutefois, les postes de gardien disparaissent de plus en plus en raison de leur coût pour la copropriété. C'est une charge conséquente pour la copro encore plus si le gardien a de l'ancienneté.

Les solutions anti-intrusion efficaces

Vous disposez de nombreuses solutions pour renforcer la protection de votre copropriété.

Les détecteurs de mouvements nouvelle génération, associés à des capteurs d'ouverture sur les accès sensibles, permettent une surveillance optimale des zones à risque comme les sous-sols ou les locaux techniques.

L'installation d'une alarme connectée apporte une réponse graduée en cas d'intrusion : déclenchement de sirènes, envoi d'alertes au syndic et aux forces de l'ordre. Un dispositif qui peut être couplé à la vidéo surveillance pour plus d'efficacité. 

La sécurisation mécanique reste essentielle avec des **serrures haute sécurité et des portes renforcées, voire blindées aux points d'accès stratégiques. L'installation d'une porte blindée ou le blindage d'une porte à l'entrée est excellent pour ralentir les cambrioleurs.

La maintenance des équipements de sécurité

Le contrôle régulier des installations

La maintenance des équipements de sécurité nécessite un programme de vérifications techniques périodiques. Le syndic se doit d’établir un calendrier précis des interventions selon la réglementation en vigueur par type d’équipement. 

Les ascenseurs font l'objet d'une inspection toutes les 6 semaines par un professionnel qualifié, suivie d'un contrôle technique quinquennal par un organisme agréé. Les portes automatiques et les systèmes de désenfumage subissent une révision annuelle obligatoire. Les équipements électriques des parties communes requièrent une vérification annuelle par un technicien habilité. Cela sert à identifier les éventuelles anomalies et à planifier les travaux de mise en conformité nécessaires pour garantir la sécurité des résidents.

Comme cela est précisé dans le Code de la construction, les équipements de protection contre les incendies doivent être entretenus et vérifiés régulièrement. Tout cela doit être consigné dans le carnet d'entretien de la copropriété.

La gestion des interventions d'urgence

Face aux situations critiques dans votre immeuble, Foncia met à votre disposition son service d'assistance 24/7. Un professionnel qualifié intervient sous 3 heures maximum, que ce soit pour une fuite d'eau importante, une panne d'ascenseur ou un problème de serrurerie.

Le service couvre les principales urgences techniques : vitrerie, plomberie, électricité et serrurerie. Un simple appel suffit pour déclencher l'intervention d'un artisan partenaire sélectionné par nos soins, avec des tarifs et des délais d'intervention contrôlés. Pour votre tranquillité, ce service d'astreinte est accessible tous les jours de l'année, week-ends et jours fériés inclus. Votre gestionnaire Foncia supervise ensuite la bonne réalisation des travaux et coordonne si nécessaire les interventions complémentaires pour une résolution complète du problème.

Quel risque en cas de manquement aux règles sécurité par le syndic ?

La responsabilité civile et pénale du syndic peut être engagée en cas de non-respect des obligations de sécurité dans l'immeuble. La sécurité des biens et des personnes et en effet une mission de base du syndic, ne pas la remplir constitue une faute de gestion. 

La sécurité des copropriétés en matière d’incendie n’est pas une simple formalité. Il y a des enjeux réels, des normes, des équipements à installer et à entretenir. En cas de manquements du syndic, les conséquences peuvent être graves. L’amende peut aller jusqu’à 3 750 € et 5 ans d’emprisonnement en cas d’incendie avec des victimes et dont les origines sont liées à une défaillance connue et non corrigée. Idem, si des travaux urgents n’ont pas été réalisés et ont engendré des dégâts matériels ou humains.

En cas de manquement grave à ses obligations, le syndicat des copropriétaires peut procéder à la révocation du syndic lors d'une assemblée générale extraordinaire. Cette décision doit être votée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Il est essentiel de préparer en amont le changement de syndic pour assurer la continuité de gestion de l'immeuble. Et cela, en mettant en concurrence plusieurs professionnels qualifiés disposant des garanties nécessaires pour la bonne administration de votre copropriété.

Combien coûtent les équipements de sécurité en copropriété ?

Selon les équipements choisis, le budget sécurité va fortement varier. Une porte d'entrée sécurisée avec interphone coûte entre 8 000 et 10 000 euros, un système de vidéosurveillance basique débute à quelques centaines d’euros, mais atteint les 5 000 euros pour des systèmes plus complets.

Tandis qu'un dispositif de contrôle d'accès Vigik revient à environ 1 500 euros. Il faut aussi garder en tête que la maintenance annuelle représente un coût non négligeable. Ces dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Quelles sont les obligations légales du syndic en sécurité ?

Le syndic a pour obligation légale d'assurer la sécurité des occupants et de l'immeuble selon la loi du 10 juillet 1965. Cette mission comprend la vérification annuelle des équipements de sécurité, la mise en place des dispositifs obligatoires pour protéger en cas d’incendie, et l'affichage des consignes d'évacuation.

Le syndic peut aussi engager des travaux urgents sans vote préalable de l'assemblée générale si la sécurité des résidents est en jeu.

Comment faire voter des travaux de sécurité urgents ?

Le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire sans attendre l’assemblée générale annuelle. La convocation avec l'ordre du jour et les devis est envoyée aux copropriétaires au minimum 21 jours avant la date prévue. Le vote se fait à la majorité simple de l'article 24. En cas de danger immédiat, votre syndic peut engager les travaux avant le vote, mais doit organiser une assemblée dans les plus brefs délais pour régulariser la situation.

Quels équipements de sécurité en matière de protection incendie sont obligatoires ?

Les équipements de sécurité incendie obligatoires varient selon la taille et la configuration de votre immeuble. Pour une copropriété standard, vous devez disposer :

• De détecteurs de fumée (DAAF) dans chaque logement.
• De blocs-portes coupe-feu dans les locaux à risque (local poubelle, parking) pour les immeubles construits après 1987.
• D'un système de désenfumage (vertical ou horizontal) dès que l'immeuble fait plus de 2 étages.
• De blocs d'éclairage de secours dans les parties communes pour les immeubles de plus de 28 mètres.
• D'une colonne sèche si le dernier étage est situé à plus de 28 mètres de hauteur.
• Des extincteurs dont le nombre et la position varient selon la configuration de l’immeuble.
• L’affichage des plans d'évacuation et consignes de sécurité.

Qui peut consulter les images de vidéosurveillance ?

Les copropriétaires et locataires n'ont pas un accès direct aux images. La consultation des images de vidéosurveillance répond à des règles strictes pour protéger la vie privée des résidents. Seules quelques personnes habilitées peuvent y avoir accès : le syndic de copropriété, les membres du conseil syndical désignés, ou le gestionnaire de l'immeuble. Les forces de l'ordre peuvent également visionner les enregistrements sur autorisation votée à la majorité absolue des copropriétaires.