DPE collectif : quels sont les immeubles concernés, quelles modalités et quelle utilité ?

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui permet de mieux évaluer et connaitre la consommation d'énergie d'un logement. Toutefois, ce document peut également être réalisé pour un immeuble à la demande du syndicat des copropriétaires ou bien pour un immeuble en monopropriété. Ce DPE collectif concerne alors les parties communes. Que faut-il savoir concernant le DPE collectif ? Ce document peut-il faire l'objet d'aides à la rénovation ? Quelles sont les étapes de sa mise en place ?

Que veut dire DPE ?

DPE signifie "diagnostic de performance énergétique". Son objectif général est d'évaluer la performance énergétique du bâtiment. Lorsqu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, l'évaluation de performance énergétique du bâtiment porte à la fois sur les logements et les parties communes.

DPE collectif ou individuel : quelles sont les différences ?

Le DPE individuel concerne un logement individuel, tandis que le DPE collectif concerne un immeuble en copropriété (plusieurs propriétaires) ou en mono-propriété (un seul propriétaire).

Pour résumer :

• Lorsqu'on s'intéresse à un seul logement, on parle de DPE individuel. La réalisation de ce DPE individuel est à la charge du propriétaire. La réalisation d'un DPE peut être obligatoire en cas de location ou de vente du logement. Sa mise en place est donc très importante.
• Lorsqu'on s'intéresse aux parties communes d'un immeuble et la description de ses équipements, il s'agit d'un DPE collectif. À noter qu'il est possible de générer, sous certaines conditions, un DPE à l'appartement (DPE individuel) à partir du DPE collectif, sans nécessité de visiter l'intégralité des logements.

Quand le DPE collectif est-il obligatoire ?

Vous pouvez être amené à voter la réalisation d'un DPE collectif pour votre immeuble si la copropriété atteint une certaine taille et si votre immeuble date d'avant 2013. La réglementation fixe les différentes échéances applicables en la matière.

Ainsi, la réalisation d'un DPE collectif est obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété.

Il l'est également pour les immeubles en copropriété de plus de 200 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013.

Quel est le calendrier d'application du DPE collectif ?

D'autres dates sont à venir : il se peut donc que votre immeuble soit concerné par l'obligation de réaliser un DPE collectif au cours des mois et des années qui viennent. Plus précisément, le DPE collectif va également devenir obligatoire :

• À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, pour les copropriétés comportant entre 51 et 200 lots
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2026, pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Quel est le contenu du DPE collectif ?

Les experts des diagnostics immobiliers vont passer en revue plusieurs points dans le cadre de la mise en place du DPE collectif :

• La quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée. Elle peut être exprimée en énergie primaire et finale. Le rapport de diagnostic contient en outre des informations sur les émissions de gaz à effet de serre induites.
• Une classification en fonction des valeurs de référence. L'objectif est de permettre les comparaisons et d'évaluer la performance énergétique du bâtiment.
• Les conditions d'aération et de ventilation. Le rapport de diagnostic apporte des précisions au niveau de la façon dont "vit" le bâtiment.

Comment les copropriétaires décident-ils de mettre en place le DPE ?

Vous êtes propriétaire d'un appartement situé en copropriété ? En tant que copropriétaire, vous êtes appelé à prendre part au vote qui entérine la commande du DPE collectif auprès d'un diagnostiqueur certifié.

Le vote en assemblée générale

Lorsqu'il ne s'agit pas d'un immeuble en monopropriété, il est nécessaire d'obtenir un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Le jour de l'assemblée, le vote doit se faire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés.

Le choix du prestataire

L'organisme certificateur chargé d'établir le DPE collectif doit remplir plusieurs conditions :

• Indépendance et impartialité. Il ne doit, par exemple, pas y avoir de conflit d'intérêt entre le syndic de copropriété et la société chargée d'effectuer le DPE collectif.
• Compétences, organisation et moyens. Le professionnel mandaté doit disposer d'un certificat de compétence délivré par le Cofrac (Comité Français d'Accréditation).
• Assurance responsabilité professionnelle. Le professionnel est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour exercer cette activité.

Pour trouver un professionnel certifié, le syndic peut consulter l'annuaire officiel disponible sur le portail Service Public.

Que se passe-t-il après la réalisation du DPE collectif ?

Une fois le DPE collectif réalisé, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la présentation du DPE collectif par le diagnostiqueur. Cette présentation doit notamment inclure des éléments détaillés sur :

• Les hypothèses de travail retenues par le diagnostiqueur et les conventions qu'il a retenues le cas échéant
• Le calcul des consommations d'énergie de la copropriété.

Quelle est la durée de validité du DPE collectif ?

Le DPE collectif est valable 10 ans, sauf exceptions. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont ainsi valables uniquement jusqu'au 31 décembre 2024.

Quel est le coût d'un DPE collectif ?

Le tarif pour un DPE collectif dépend de nombreux critères. Le syndic de copropriété peut solliciter plusieurs devis afin de sélectionner la meilleure proposition.

Le prix du DPE collectif

Le prix d'un DPE n'est pas réglementé. Les diagnostiqueurs certifiés demeurent libres de définir leur propre grille tarifaire. Toutefois, il est possible de donner des moyennes. On estime ainsi que le prix d'un DPE collectif varie entre 1 000 et 5 000 € pour une copropriété.

Quels sont les facteurs qui influent sur le prix du DPE collectif ?

Le rapport de diagnostic sera plus ou moins complexe et, donc, le prix, plus ou moins élevé en fonction des facteurs suivants :

• La taille de l'immeuble
• Le nombre de lots
• La complexité des installations techniques
• La localisation de la copropriété
• Le prestataire sélectionné.

Quelles sont les aides à la rénovation disponibles pour financer le DPE collectif ?

Le DPE collectif fait partie des obligations légales et ne peut, de ce fait, être subventionné par des aides à la rénovation. Cependant, il est important de rappeler que le coût du DPE collectif est réparti entre l'ensemble des copropriétaires. De ce fait, il reste relativement modeste à l'échelle individuelle.

Il convient également de prendre en compte le retour sur investissement. La réalisation du DPE collectif peut en effet déboucher sur la réalisation de travaux de rénovation énergétique au sein du bâtiment, qui vont eux-mêmes possiblement entraîner des économies d'énergie pour l'ensemble des copropriétaires.

Comment améliorer le DPE d'un appartement dans une copropriété ?

Parallèlement aux chantiers qui peuvent être entrepris dans les parties communes, il est possible de réaliser des travaux d'isolation et de rénovation énergétique dans le logement. Plusieurs aides à la rénovation peuvent être mobilisées dans ce cadre par les propriétaires : MaPrimeRénov', l'éco-PTZ ou encore les aides spécifiques des collectivités.

Diagnostic technique global et audit énergétique

Outre le DPE collectif, deux autres études permettent de mieux appréhender la consommation d'énergie d'un bâtiment : le diagnostic technique global (DTG) et l'audit énergétique.

Le DTG est un document complet, qui permet d'informer les copropriétaires sur l'état général du bâtiment, ses équipements et ses parties communes, ainsi que sa performance énergétique. Il permet déterminer la liste des travaux nécessaires à la valorisation patrimoniale de l'immeuble, et pour améliorer sa gestion technique et ses performances énergétiques, en donnant une première estimation des coûts.

L'audit énergétique est un document plus spécifique, qui se concentre sur la performance thermique de l'immeuble et donne une préconisation des travaux prioritaires à effectuer pour l'améliorer.

Ces deux documents peuvent permettre au syndic de copropriété de mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux pour améliorer la consommation énergétique du bâtiment.

Qu'est-ce que le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ?

Le DPE collectif, le DTG et l'audit énergétique peuvent déboucher sur la mise en place d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Il est obligatoire de le mettre en place 15 ans après la réception de l'immeuble. Il est également devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots le 1ᵉʳ janvier 2023 et pour les copropriétés entre 51 et 200 lots le 1ᵉʳ janvier 2024. Les copropriétés de moins de 50 lots seront concernées à partir du 1ᵉʳ janvier 2025.

Ce document peut aboutir à la réalisation d'un PPT : un plan pluriannuel de travaux, c'est-à-dire effectuer les actions préconisées par le PPPT. Si un diagnostic technique global a été réalisé, ce document peut servir de base à l'élaboration d'un PPPT.

Que contient le projet de plan pluriannuel de travaux ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux poursuit trois grands objectifs :

• Lutter contre la détérioration de la copropriété, notamment en évitant que l'immeuble ne se dégrade du fait des conditions météorologiques
• Lister et prioriser les travaux nécessaires
• Fournir une évaluation du coût des travaux, de manière à permettre au syndic de copropriété de mettre en place une programmation financière sur plusieurs années dans le cadre de l'élaboration du budget de la copropriété.

L'application des recommandations formulées dans le projet de plan pluriannuel de travaux doit être adoptée à la majorité des voix des copropriétaires.

Qui se charge d'effectuer le PPPT ?

Le syndic de copropriété est chargé par le syndicat des copropriétaires d'effectuer le suivi du PPPT. En revanche, c'est une société spécialisée qui se charge d'établir ce document à partir de plusieurs éléments : le diagnostic des émissions de gaz à effet de serre, une analyse thermique du bâtiment, les obligations imposées par les textes législatifs et réglementaires...

Quels sont les points passés en revue dans le PPPT ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux vise à examiner le bâtiment et les différentes dégradations qu'il peut présenter. L'examen du diagnostiqueur porte donc à la fois sur la structure apparente (planchers, escaliers...), l'enveloppe (façades légère et lourde, couverture...), les finitions intérieures de parties communes (cloisons, revêtements de murs...), les équipements communs de chauffage et de refroidissement, ainsi que les autres installations communes telles que les ascenseurs, les portes, les clôtures ou encore les colonnes (colonnes sèches, de colonnes gaz...).

Pour aller plus loin, retrouvez notre webinaire consacré à la rénovation énergétique en copropriété.