A Paris, les loyers retrouvent leur liberté

06/02/2018 Actualité

Après avoir été annulé à Lille, l’encadrement des loyers, mesure phare du quinquennat Hollande, l'est aussi à Paris : sous réserve d'un éventuel recours du gouvernement qui pourrait à nouveau changer la donne, quelles sont les conséquences pour les propriétaires et locataires parisiens ?

Le 28 novembre 2017, le tribunal administratif annulait les arrêtés pris en application de la loi ALUR  concernant l’encadrement des loyers parisiens, qui concernait depuis le 1er aout 2015 les logements vides et meublés loués à titre de résidence principale. Le tribunal a motivé son jugement par le fait  qu’un loyer de référence doit être fixé par arrêté préfectoral dans les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ». Pour être conforme à la loi, l’encadrement aurait ainsi dû concerner « les 412 communes de la région d’Ile-de-France comprises dans la «zone d’urbanisation continue» de l’agglomération parisienne, et pas seulement la capitale. » Derrière un motif de forme, c’est l’extrême complexité de l’encadrement des loyers « loi ALUR », quasi insoluble, qui est sanctionnée", estime l'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers), qui faisait partie des opposants à cette loi ayant déposé un recours auprès du tribunal administratif.

Un encadrement déjà peu pratiqué

Instauré par la loi Alur du 24 mai 2014, le dispositif annulé prévoyait qu'à la signature d'un nouveau bail, ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse excéder de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. Objectif : stopper la flambée des loyers, à Paris mais pas seulement : la loi était prévue pour s'appliquer partout, même si deux villes seulement avaient publié des arrêtés pour la faire appliquer, Paris et Lille. Mi-octobre 2017, le tribunal administratif de Lille avait déjà fait annuler ces arrêtés, motivant sa décision de la même manière que celui de Paris – où 40% des bailleurs parisiens ne les avaient jamais appliqués ! De plus, la loi avait des effets pervers dénoncés par tous les professionnels de l'immobilier : recul des investissements, retrait de biens du marché locatif. 

Les prix vont-ils flamber ?

La décision du tribunal étant exécutoire, il n'existe plus actuellement d'encadrement des loyers dans la capitale... sous réserve d’une action de l’Etat en vue d’obtenir le sursis à exécution de la décision du tribunal, non intentée à ce jour (bien que le gouvernement ait annoncé son intention de faire appel). A Paris  comme à Lille et dans les communes de 28 agglomérations françaises où devait s'appliquer la loi Alur, seul demeure un principe de blocage des loyers de relocation ou renouvellement (décret du 27 juillet 2017).  "Il n’y aura pas d’augmentation massive des loyers", assure la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), dont le nouveau président, Jean-Marc Torrollion. Seuls les locataires qui s'apprêtent à changer de bail vont être concernés par la fin de l'encadrement, puisque pour ceux qui sont en place,  « l'annulation de l’encadrement est ans effet sur le contrat en cours, il n’y a pas de conséquence financière ».  La révision de loyer annuelle devrait alors se faire normalement, si le propriétaire le souhaite, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), soit + 0,4 % en ce moment. 

Qui est concerné ?

 

Dans l’attente d’un éventuel retournement, la conséquence actuelle pour les bailleurs et locataires parisiens dépend donc de la date de conclusion du contrat de location :

 1: Baux conclus entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 (période d’encadrement des loyers)

Le montant de loyer étant fixé par contrat, rien ne change, le bailleur ne peut augmenter unilatéralement le loyer. Au moment du renouvellement du bail, le loyer pourra être augmenté sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), sous réserve d’évolution de la réglementation d’ici là.

2 : Baux conclu à compter du 29 novembre 2017

 Il n’y a plus d’encadrement des loyers.

- S’il s’agit d’une première mise en location :
le loyer est libre.

- S’il s’agit d’une relocation :
- Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation qui s’applique depuis le 1er aout 2012 aux communes situées en zones tendues doit être respecté : le précédent loyer doit être mentionné dans le bail et ne peut être augmenté au-delà de l’évolution de l’IRL.

Mais le loyer sera libre:
- Si le logement n’était  pas loué depuis plus de 18 mois 
- ou si des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ont été réalisés dans les 6 derniers mois

L’augmentation est possible, mais encadrée :
- si l’ancien loyer était manifestement sous-évalué ou n’a pas été révisé au titre des 12 mois précédents 
- ou, si depuis le départ de l’ancien locataire, des travaux d’amélioration ont été réalisés d’un montant égal à la moitié des loyers de la dernière année.