Acheter un château-fort… un investissement risqué ?

28/02/2017 Actualité

Avec les Visiteurs, dont le troisième opus est sorti hier sur les écrans, projetons-nous… au Moyen-Age : donjons, tours crénelées et pont-levis n’appartiennent pas seulement au passé, mais aussi… au marché de l’immobilier du XXIe siècle !

Vieilles pierres et ruines médiévales sont encore nombreuses dans notre pays. Mieux, dans certaines régions comme la Bretagne, ce patrimoine historique est particulièrement bien conservé ; on peut y dénicher un château encore debout, n’attendant plus qu’une rénovation….pour à peine plus d’un million d’euros ! Car si le paysage en regorge, les amateurs suffisamment passionnés pour y risquer toutes leurs économies ne sont pas si nombreux !   « Des vrais châteaux, il s’en vend certainement moins de cinquante par an en France », estime l’un des grands spécialistes de ce marché, Patrice Besse.

Le prix ne fait pas tout

Certes, le prix peut être dérisoire, glissant même parfois sous les cent mille euros – en fonction de la taille de l’édifice, de la superficie du terrain, et surtout de l’état des bâtiments : certains « châteaux » mis en vente ne sont en réalité que vestiges ! Et ce qu’il faut prendre en compte, au-delà du coût initial, c’est bien celui de la restauration, sans oublier le coût de l’entretien et les charges, qui peuvent représenter 20.000 à 30.000 euros par an pour un château de taille moyenne, 70.000 à 80.000 euros pour un plus gros château, voire 100.000 à 150.000 euros lorsque l’entretien nécessite l’emploi de personnel. Souvent, les « châtelains » sont d’ailleurs, comme dans les Visiteurs, condamnés à frayer avec le peuple… et à accueillir dans leurs murs des cohortes de « Jacquouille la Fripouille » !  Les visiteurs payants, l’ouverture de chambres d’hôtes, font partie des moyens les plus fréquemment employés par les propriétaires pour financer les frais de fonctionnement et l’entretien… Mais la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous !

Un achat de passionné

Il faut donc bien évaluer les possibilités, en fonction de la région – plus ou moins touristique ; et du budget personnel dont on dispose … Aura-t-on les moyens, au long terme, de rénover, de chauffer, d’entretenir et de garder son château ? Il ne faut guère miser sur un quelconque retour sur investissement ! De l’avis des spécialistes, on gagne très rarement de l’argent en revendant un tel bien. Toutefois, sur un marché en baisse, les châteaux peuvent aujourd’hui devenir plus accessibles, et les vrais passionnés d’histoire médiévale, amoureux du patrimoine et rêvant depuis l’enfance de dormir dans un donjon médiéval, peuvent céder à leur folie avec moins de risques ! D’autant qu’ils peuvent bénéficier de certaines aides financières et fiscales.

Aides… et contraintes

Investir dans un monument inscrit ou classé au patrimoine historique permet en effet de bénéficier d’éventuelles subventions publiques, tant pour la rénovation que pour l’entretien. Mais attention : les travaux devront être réalisés dans les règles de l’art, par des professionnels qualifiés, en suivant des critères très stricts. Pas question de peindre les volets en rose ou de poser des tuiles qui ne soient pas conformes à celles d’origine !

L’aide peut aussi prendre la forme du mécénat, « sous réserve de la signature d’une convention (…) prévoyant un engagement de dix ans de conservation et d’ouverture au public ». Enfin, les châtelains bénéficieront d’un régime fiscal spécifique ; une partie des charges foncières, afférentes aux parties protégées, pourront être déduites à 50 % du revenu imposable ; ce taux peut être porté à 100 % lorsque  le monument est ouvert au public. Une exonération de droits de succession ou de donation peut également être mise en place, même si le repreneur n’appartient pas à la famille. La condition ? Que les héritiers, légataires ou donataires signent une convention à durée indéterminée avec les Ministres de la culture et des finances, comprenant un engagement à durée indéterminée de conservation et d’ouverture au public.