LA LOI ALUR, TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR

28/02/2017 Actualité

Plus de deux ans après son vote en mars 2014, la  loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a modifié certaines pratiques de la location… Que retenir de ses points principaux, qu’est-ce qu’elle change au quotidien des propriétaires et locataires ?

L’encadrement des loyers a été le pivot de la loi Alur. C’est finalement la mesure qui a été le plus retoquée : le dispositif  devait initialement concerner 28 agglomérations; finalement, il n’est appliqué qu’à « titre expérimental » et à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées, « tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé » ; autant dire qu’il est quasiment enterré.  Même enterrement pour la garantie universelle des loyers (GUL), qui  devait entrer en vigueur à compter du 1erjanvier 2016 : elle a finalement été remplacée  par le Visa pour le logement et l’emploi (VISALE). Mais ce dispositif de garantie contre les loyers impayés, proposé par Action Logement, ne concerne que les logements dont le loyer ne dépasse pas 1300 euros (1500 à Paris.)  Quelles sont les autres mesures finalement entrées en vigueur, et que vous devez appliquer si vous mettez en location un logement ?

– Vous louez à Paris ? Vérifiez votre plafond de loyer

Des plafonds de loyer sont applicables à Paris intra-muros depuis le 1er août 2015. Ces plafonds sont fixés par un arrêté préfectoral,  en fonction de quatre critères : le nombre de pièces, l’époque de construction, le type de location (vide ou meublée) et l’adresse du bien. Pour connaître le montant maximal du loyer que vous pouvez demander, rendez vous sur le site officiel. Remplissez le formulaire avec les quatre informations demandées et vous obtiendrez :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence majoré ;
  • un loyer de référence minoré.

Le plafond de loyer se détermine en fonction du loyer de référence, majoré par le nombre de m2 de surface habitable.

Si le loyer actuel de votre locataire est inférieur au plafond, vous ne pouvez pour autant l’augmenter – et vous ne pourrez pas non plus l’augmenter en cas de nouveau locataire.

Si le loyer actuel est supérieur au plafond, alors vous devez le ramener au niveau du plafond, tout en appliquant un complément de loyer si le logement présente des « caractéristiques de localisation ou de confort », par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique » (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur). La loi n’entre pas vraiment dans le détail de ces caractéristiques.

– Faites obligatoirement l’état des lieux

Un décret du 30 mars 2016 fixe l’entrée en vigueur de cette mesure au 1er juin 2016 : il faut pour chaque pièce du logement faire la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Cet état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation. Il peut être accompagné de photos, de préférence signées et datées.

– Vérifiez les pièces justificatives que vous pouvez demander

Celles qui sont autorisées sont désormais listées : cette mesure entrée en vigueur le 8 novembre 2015 inverse la logique précédente, qui  prévoyait la liste des documents que le propriétaire n’avait pas le droit de demander à son locataire. Désormais, c’est une liste exhaustive des documents qu’il peut demander, à l’exclusion de tout autre document, qui est établie :

  • une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire : il peut s’agir de la carte d’identité, du passeport, d’un permis de conduire ou d’un titre de séjour.
  • une pièce justificative de domicile :  trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur, indiquant que le locataire est à jour du paiement des loyers et des charges.
  • un ou plusieurs documents attestant de l’activité professionnelle et des ressources : contrat de travail, une attestation de l’employeur précisant l’emploi, la rémunération, la date d’entrée et éventuellement la durée de la période d’essai. Pour les professions libérales, il peut aussi s’agir de la carte professionnelle ou pour les étudiants, la carte d’étudiant ou le certificat de scolarité. En ce qui concerne les ressources, le propriétaire peut demander les preuves que son locataire perçoit des revenus réguliers : dernier avis d’imposition sur le revenu ou dernier avis de taxe foncière, les trois derniers bulletins de salaire, un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions… Par contre, il ne peut plus demander au locataire le relevé d’identité bancaire (RIB).

– Dressez la liste des meubles

Elle est devenue obligatoire si vous louez un meublé, depuis le  1er septembre 2015. Chaque pièce doit être équipée du mobilier conforme à sa destination et comporter au minimum les éléments suivants :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Etagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

– Optez pour un modèle-type de contrat

Depuis le 1er août 2015, plus question de signer n’importe quel contrat de location : il faut utiliser des modèles types, qui ont été publiés par décret, et leur annexer une notice explicative – sorte de guide de la location – qui décrit les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

– Attention aux frais d’agence

Depuis le 15 septembre 2014,  quatre prestations seulement peuvent être facturées au locataire :

. l’organisation des visites

. la constitution du dossier

. la rédaction du bail

. l’établissement de l’état des lieux

De plus, le prix de ces prestations ne peut dépasser un montant maximum, décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables. Par exemple, pour un 20m² à Paris, les honoraires demandés au locataire ne peuvent excéder 300 euros.

– Vous louez un meublé ?

Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide :

.  Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés. Et si l’état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradations, ce délai est réduit à un mois.

  • la durée du contrat de location en meublé reste d’un an tacitement reconductible, contre trois ans en location vide, et le dépôt de garantie est toujours limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide).
  • le délai de préavis en meublé est d’un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire.

– Vous louez à des colocataires ?

La loi Alur organise pour la première fois les modalités de signature du contrat de colocation, avec deux nouveautés : elle limite à  six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire, et permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.

– Et quand la location prend fin ?

. Quand le  locataire veut mettre fin à son contrat, il doit habituellement donner son préavis dans un délai de trois mois, hors certains cas. La loi Alur a allongé la liste de ces cas, permettant de réduire le préavis à un mois, sans avoir à justifier d’aucun autre motif, lorsque :

  • le logement est situé dans une zone tendue, c’est-à-dire à Paris, et dans 27 autres agglomérations concernées, listées par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (Consulter la liste)
  • le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l’avoir perdu,
  • l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  • le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé,
  • le locataire s’est vu attribuer un logement social.

. Par ailleurs, la loi Alur limite la possibilité de donner congé au locataire, à échéance du bail, lorsqu’on veut reprendre le logement pour soi ou pour ses proches. Désormais :

  • les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s’agir que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.
  • le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise » (même si cette formulation n’est pas très explicite !

A savoir : La loi « Macron » du 6 août 2015 a rendu applicable cette disposition à tous les contrats quelle que leur date de signature (antérieure ou postérieure à la loi Alur).