Acheter après 50 ans : pas difficile... mais différent !

10/11/2017 Actualité

Qu’on investisse en vue de sa retraite, qu’on s’offre une résidence secondaire, ou même qu’on soit primo-accédant, il n’est pas rare de s’engager dans un projet immobilier après cinquante ans. Le financer reste tout à fait possible, à condition de bien connaître les attentes des banques auprès des emprunteurs de cet âge. Suivez le guide…  

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, ce n’est pas l’arrivée dans la cinquantaine qui effraie les banques, mais plutôt le cap des 55 ans, marquant l’approche de la retraite : synonyme d’une baisse des revenus, elle modifie forcément les capacités de remboursement. Si vous venez juste d’entrer dans les fifties, c’est donc le moment ou jamais de vous décider à investir; cela deviendra de plus en plus difficile en arrivant dans la deuxième moitié de votre demi-siècle… même si des solutions existent encore ! « Les banques n’ont pas un barème spécifique qui freinerait les prêts à partir de cet âge« , confirme Cécile Roquelaure, directrice communication & études du courtier en immobilier ’Empruntis. D’ailleurs, 15% des demandes de prêt effectuées par le biais de ce courtier sont faites par des cinquante ans et plus : une part non négligeable. Mieux vaut toutefois respecter certaines règles pour rassurer votre banquier et faciliter l’emprunt.

Qu’achetez-vous ?

Commencez par bien préciser et présenter votre projet. Bien sûr, si vous avez déjà une résidence principale et que vous l’achetez pour réaliser un investissement locatif, comme 31% des plus de 50 ans, ou une résidence secondaire, comme 44% d’entre eux, convaincre votre banquier sera beaucoup plus simple que si vous achetez votre résidence principale (un peu plus de 10%), et surtout si c’est la première… ce qui est plus rare à cet âge, mais pas exceptionnel : après 50 ans, 67% des acquéreurs de résidence principale sont primo-accédants, contre 80% chez les moins de cinquante ans. Plus on avance en âge, plus cela devient rare : chez les 60 ans et plus, seuls 1 sur 2 sont primo-accédants, et la proportion  de projet pour l’achat d’une résidence principale diminue à 52% alors que les projets de résidence secondaire et d’investissement locatif atteignent respectivement 16% et 32%.*

Valorisez vos atouts

A chaque âge ses avantages : si les revenus des plus jeunes sont censés pouvoir s’accroître au fil des années, les seniors ont pour eux leur salaire généralement plus élevé, favorisant la constitution d’une épargne, et le patrimoine qu’ils ont souvent acquis au fil des ans.

Celui-ci pourra bien évidemment constituer un apport… qui reste l’argument le plus convaincant ! Pourtant, ne pas vouloir vider son bas de laine et préférer emprunter à 100% peut être un choix tout à fait stratégique, qui se justifie très bien à l’heure actuelle au vu des taux notoirement bas !

Dans ce cas, il faut d’abord expliquer votre choix, valoriser la bonne gestion de vos comptes et l’intérêt de vos placements, exposer  dans le détail l’ensemble de vos revenus et charges à venir, y compris après l’entrée en retraite (notamment les impôts) : cela donnera au banquier une meilleure visibilité sur les futures évolutions de vos capacités de remboursement et de votre reste à vivre.

Capacités et fiabilité

Vous n’avez ni apport… ni épargne ? Les choses se corsent ! Il faut d’abord expliquer pourquoi vous n’avez pas – ou n’avez plus – d’argent de côté : à votre âge, c’est souvent le résultat d’une séparation ou d’un divorce… et cela ne préjuge pas de votre capacité à bien gérer vos revenus lorsque tout revient à la normale. Pour le prouver, démontrez votre régularité dans le remboursement des échéances de crédits, faites valoir vos capacités de remboursement et acceptez de les maximiser : la durée de prêt sera la plus courte possible, afin qu’il soit concentré sur votre période restante d’activité, et poursuivi moins longtemps une fois que vous serez à la retraite.  « La baisse du revenu qui survient lors du passage de la vie active à la retraite est l’une des principales préoccupations du banquier  lorsqu’il examine un dossier de financement. Pour compenser cette baisse, il est possible de jouer sur le fonctionnement du crédit en optant pour un prêt à palier. Les mensualités sont ainsi plus élevées lors de la période d’exercice et plus faibles une fois à la retraite », précise Cécile Roquelaure. Bien sûr, si vous envisagez de prendre votre retraite bien au-delà de la durée légale, si vous exercez une profession libérale ou indépendante, si vous travaillez à votre compte et que vous comptez bien continuer encore longtemps après 60 ans, en gagnant donc autant qu’aujourd’hui… c’est à mettre en avant !

Attention à  l’assurance

En période de taux bas, le coût de l’assurance est en proportion nettement plus important pour l’acquéreur… et c’est d’autant plus vrai s’il a dépassé la cinquantaine ! En effet, même si les assureurs acceptent aujourd’hui de cautionner des seniors, ils imposent des âges maximum qui influent sur la durée du prêt : dans certains cas, il faudra forcément le raccourcir pour pouvoir maintenir l’assurance jusqu’à son terme. Les questionnaires de santé se font aussi plus fouillés, et si vous avez eu des soucis de ce côté là, cela peut être une cause de refus. En tout cas, il sera moins facile de négocier le taux d’assurance que si vous aviez dix ans de moins… Mais si vous avez une santé de fer, et des aïeux centenaires… n’hésitez pas à vous en vanter !

*Chiffres issus de la base Empruntis 2015, étude réalisée sur 65 000 demandes