Les taux remontent... à quoi s'attendre en 2017 ?

03/11/2017 Actualité

En ce début janvier, les banques diffusent les unes après les autres leurs nouvelles grilles de taux… en hausse ! Quel impact sur l’immobilier et quels scénarios probables en 2017 ? Avis d’experts…

Dès novembre dernier, les taux ont entamé une remontée qui se confirme en ce début d’année. Certes, la hausse est encore faible et progressive, mais les spécialistes du crédit s’attendent à la voir se poursuivre. « Logiquement, toutes les banques vont suivre le mouvement et les taux devraient remonter progressivement  tout au long de 2017, estime-t-on ainsi chez Crédixia, courtier bancaire en ligne. Malgré quelques sursauts à la baisse, l’OAT 10 ans (utilisé comme référence pour les taux fixes des prêts immobiliers, ndlrest globalement en hausse constante depuis la fin septembre. »

Hausse générale à prévoir ?

Dans le secteur immobilier comme dans le secteur bancaire, la plupart des professionnels s’attendent à une hausse de 0,05 à 0,2 points dans toutes les banques. Le contexte politico-économique, national et international, s’avère aussi favorable à la poursuite de cette hausse. « L’élection surprise de Donald Trump devrait impacter les marchés financiers. Depuis sa nomination les taux obligataires américains connaissent un rebond. Le taux à 10 ans (T-Bond) est passé de 1,8% à 2,3% en quelques jours, remarque un observateur. « Notre pays est également en passe de renouveler ses dirigeants : on sait qu’il y aura rupture de toute façon, puisque l’actuel locataire de l’Élysée ne briguera pas de second mandat. Et son successeur ou sa successeuse procédera probablement à un audit des comptes ! Cela pourrait entraîner des décisions d’austérité et l’amoindrissement de certaines aides, comme le prêt à taux zéro ou les aides à la rénovation énergétique. »

2017, contre-pied de 2016 ?

Sur le plan économique, les trois phénomènes qui ont été à l’origine des taux immobiliers en 2016 devraient être à l’origine de leur hausse en 2017 :

  • L’inflation retrouve des niveaux proches des objectifs de long terme avec des niveaux proche de 1.10% en 2017, 1.40% en 2018 et 1.90% escomptés en 2019 (contre 0.50% en 2016).
  • Les taux d’emprunt des états Français ont d’ores et déjà retrouvé des niveaux plus cohérent après leur effondrement excessif de 2016, et cette tendance haussière devrait se poursuivre en 2017. L’agence France trésor confirme son hypothèse de taux à 10 ans : 1,25% fin 2017, avec une moyenne de 0,9%.
  • Enfin, la Banque Centrale Européenne devrait progressivement au cours de l’année 2017 discourir autour d’un nécessaire resserrement de sa politique monétaire.

La conjonction de ces trois éléments forts devrait participer à la hausse des taux immobiliers pendant toute l’année 2017, que certains prédisent comme légèrement supérieure à 1%. Pas fulgurante, donc, mais sensible… pour certains, plus que pour d’autres ! Qui va le plus en souffrir ?

Les très petits emprunteurs pénalisés

« Pour l’instant, l’augmentation représente entre + 0,05 pt et + 0,20 pt selon le profil de l’emprunteur et la durée du prêt, remarque-t-on chez Crédixia. Les plus petits profils sont les plus touchés : ceux dont les revenus annuels sont inférieurs à 30 000 euros enregistrent la plus forte hausse de taux soit + 0,20 pt de base sur une durée de 20 ans. En moyenne, pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, une hausse de taux de + 0,30 pt représente une augmentation de la mensualité de 27 € par mois. » Même analyse chez Empruntis, courtier en crédit et comparateur de prêts. « Pour un emprunt de 100.000 € sur 20 ans, la mensualité (463-473€ aux conditions actuelles) pourrait augmenter de près de 50 € dans le cas le plus pessimiste d’une hausse de 100 centimes (à 510-520€). C’est peu sur un budget mensuel, même si cela peut exclure certains ménages les plus modestes du marché, remarque Cécile Roquelaure, directrice Communication et Etude d’Empruntis. Selon nos projections, ce scénario exclurait du marché entre 2 et 8% des acheteurs potentiels ». D’autant que les prix risquent d’augmenter avec les taux : en ce début d’année, les notaires notent un frémissement  sur les marchés les plus tendus, capitale et petite couronne en tête. Sur douze mois, ils ont enregistré à Paris une hausse de 3,5% d’actes. « Les autres marchés devraient suivre, et au cours de l’année 2017 les prix seront très certainement haussiers », assure l’un deux.

Deux scénarios possibles

En fonction de l’évolution des deux variables prix de l’immobilier et taux, deux grands scénarios se dégagent pour 2017 :

  • Une stagnation des prix cumulée à la hausse du financement, qui exclurait certains emprunteurs du marché :

2,5% d’emprunteurs dans le cas d’une hausse de 20 centimes,
7,8% d’emprunteurs dans le cas d’une hausse de 50 cents,
16,5 % d’emprunteurs dans le cas d’une hausse 100 centimes.

  • Une baisse des prix de 5% et la hausse du financement, qui limiterait légèrement les restrictions d’accès :

+1,9% d’emprunteurs dans le cas d’une hausse de 20 centimes,
– 1,8% d’emprunteurs dans le cas d’une hausse de 50 cents,
– 9,8% d’emprunteurs dans le cas d’une hausse 100 centimes.

Des conditions qui restent favorables

« N’oublions pas néanmoins que les conditions sont extrêmement favorables aujourd’hui. Soulignons, pour tous ceux qui souhaitent réaliser ce projet de vie qu’est l’accession à la propriété, qu’elles vont le rester, même en cas de hausse des taux », assure Cécile Roquelaure. Pour la plupart des observateurs, l’inquiétude n’est pas de mise. « Les banques ont déjà fixé des objectifs commerciaux très ambitieux pour l’année 2017. Il semblerait qu’elles souhaitent égaler la production de 2016 : autant dire qu’elles feront le maximum pour capter des nouveaux clients en proposant des taux bas, assure-t-on chez Crédixia. Donc même si les taux montent, ils resteront bas et la remontée, sauf évènement exceptionnel en France ou à l’Etranger, ne sera pas fulgurante ». Chez les professionnels de l’immobilier  on se veut tout aussi rassurant. « Le constat n’a rien d’alarmant, tous les observateurs économiques s’accordent à le reconnaître », assure un conseil en investissements. « Les prêteurs répercutent l’augmentation des obligations d’État, mais ils en profitent surtout pour restaurer leurs marges ! Cette situation est saine au plan macroéconomique, même si pour un emprunteur, elle est moins alléchante ! L’augmentation restera digeste : hors de question de casser le ressort de la reprise et de la croissance à laquelle l’immobilier des familles contribue fortement ».