Gestion locative - La loi de défiscalisation COSSE

22/08/2019 Gestion locative

Le dispositif de défiscalisation "Louer abordable" ou "Cosse ancien" est entré en vigueur le 1er janvier 2017. Il se substitue aux dispositifs "Besson ancien" et "Borloo ancien" et ouvre droit, tout comme ses prédécesseurs, à un abattement sur le revenu foncier brut. Pour l'instant, ce dispositif prendra fin le 31 décembre 2019.

Mode de fonctionnement

Le propriétaire doit signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). La durée minimale de cette convention est de 9 ans si le propriétaire reçoit une subvention de l'Anah pour réaliser des travaux d'amélioration, et de 6 ans dans le cas contraire.

La convention engage le propriétaire à louer le ou les logements conventionnés à un loyer plafonné à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond de ressources. La location ne peut être consentie ni à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant du propriétaire ni à un ascendant ou descendant d'un autre membre du foyer fiscal du propriétaire.

Quelle est la contrepartie de ces contraintes (en dehors de la subvention dans le cas d'une convention avec travaux) ?

La convention avec l'Anah permet au propriétaire d'opter pour le dispositif "Louer abordable" afin de bénéficier d'un abattement forfaitaire qui s'ajoute à la déduction des frais et charges réels. Le taux de cette déduction supplémentaire qui s'applique au montant total des revenus fonciers bruts, est calculé en fonction :

  • d'une part, du lieu de situation du bien,
  • d'autre part, du plafond de loyer que le propriétaire est prêt à accepter.

Le tableau ci-dessous vous présente en fonction du type de conventionnement et de la localisation du bien l'ensemble des taux d'abattement dont vous pouvez bénéficier :

Localisation du bienConvention à loyer intermédiaireConvention à loyersocial ou très socialLocation à un organisme public ou privé
Zone A bis30 %70 %85 %
Zone A30 %70 %85 %
Zone B130 %70 %85 %
Zone B215 %50 %85 %
Zone C------85 %

Détail des zones :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne.
  • Zone A : proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice.
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, Corse, DOM.
  • Zone B2 : autres communes de plus de 50 000 habitants.
  • Zone C : reste du territoire (communes et agglomérations de moins de 50 000 habitants).

Ce zonage relève d'un arrêté en date du 30 septembre 2014. Les zones sont identiques à celles du dispositif de défiscalisation "Pinel".

Types de convention 

Une convention à loyer intermédiaire est une convention qui plafonne le loyer à un montant inférieur au prix du marché. Une convention à loyer social plafonne le loyer encore un peu plus. Enfin, une convention à loyer très social impose au propriétaire de louer son bien à un prix qui est encore en dessous d'un loyer à caractère social.

À savoir

Les plafonds de loyer sont fixés dans des barèmes nationaux qui évoluent chaque année au 1er janvier. Ainsi, à titre d'exemple, le plafond de loyer applicable en 2019 en cas de location d'un logement qui est situé en zone A et qui fait l'objet d'une convention à loyer social s'élève à 9,24 €/m² de surface fiscale. Cependant, rien ne dit que le propriétaire d'un logement correspondant à ces critères sera en effet en droit de convenir avec son locataire d'un loyer de 9,24 €/m² de surface fiscale.

Comment est-ce possible ? La réponse est simple : l'Anah est autorisée à fixer localement des loyers maximums qui restent inférieurs aux plafonds des barèmes nationaux. Il est donc important pour tout propriétaire bailleur intéressé de se renseigner avant tout auprès de l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) ou de l'antenne locale de l'Anah sur le montant du loyer maximum qui s'appliquerait à la location de son bien dans le cas d'un conventionnement avec l'Anah.